《物业财务管理》.ppt

第八章 物业财务管理;【教学目的要求】;物业管理 资金来源 ;第一节 物业管理资金来源与成本管理;（一）物业专项维修资金;;;;（二）物业服务收费;案例分析;;物业公司应在以下几个方面解决：;物业公司应在以下几个方面解决：;3）连续3个月不交纳的，物业管理企业可按照法律、法规、业主公约和物业服务合同的规定进行催交或依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向人民法院申请支付令； ; ;支付令=督促程序 物业企业 申请书 债务人： 无异议 有异议 物业企业：执 行 法院：裁定终结督促程序 ;4）如欠交费用情况非常严重，物业管理企业可单方面停止服务、解除合同，并通过诉讼程序追索拖欠的物业服务费和造成的其他损失;诉讼程序步骤： 起诉—参加庭审—上诉—执行 准备证据 合同、收费依据、对方欠费的证据 提交起诉书 人民法院自收到起诉书后7日决定是否受理并通知当事人;（三）经营性收入;（四）特约服务收入;（五）公众代办性服务收入;;（一）营业成本;（二）费用;第二节 物业服务费的构成及测算;物业服务成本;二、物业服务费的测算（包干制）;管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费－X1;公共设施、设备日常运行、维修及保养费－X2;1、成本法;2、简单测算法;绿化管理费－X3;1、成本法;2、简单测算法;清洁卫生费－ X4;保安费－ X5;办公费－ X6;固定资产折旧费－ X7;;法定税费－X10;利润－X11;住宅小区物业管理服务费测算案例;（二）物业管理服务费测算;人员编制和基本工资标准表;（2）费用测算;2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费;3、绿化管理费;4、清洁、卫生费;5、保安费;6、办公费;10、合计;典型案例分析; 2、有业主刘先生反映：在新房装修后，物业公司除正常的物业管理费外，还要求每户每月缴纳30元的垃圾费。刘先生觉得垃圾费应该是包含在所交的物业管理费中的，这是乱收费项目，业主可以拒绝吗？ ;3、兰兰大学毕业后，准备出国留学，而在此时，父母帮她购买的一套一居室也正在办理入住手续，兰兰一边联系留学事宜，一边准备迁入新居。当她???心欢喜领取钥匙时，物业公司却让其一次性交齐5年的物业服务费。兰兰认为自己随时会出国，根本没必要预付未来5年的物业服务费。可物业公司却说这是规定，小区业主都是交了物业服务费才能拿到钥匙的。兰兰不知如何是好，不交5年的物业服务费就拿不到钥匙，但交了物业服务费，还不知以后这房子如何处置。那么，物业公司可以提前预收以后的物业服务费吗？ ; 4、于先生接到入伙通知，高高兴兴地偕同家人办理入住。但在交物业服务费时发现，每平方米的收费标准比原来买房口头询问时多交了1元，物业公司的解释是，该幢楼宇还有一部分单元没有卖出去，那部分单元应分摊的物业管理费就要暂时由已入住的业主来承担了，即已入住的这部分业主是楼宇内公共部位公共设施的完全使用者。待到物业都卖出去了，再重新分摊到每户业主身上。于先生和其他几十户业主对此不能接受，认为部分单元没有卖出去，不应由买房人来承担损失，自己只能承担原来按建筑面积分摊的公共面积。那么像这种空置物业的物业管理费到底应由谁来承担呢？ ;三、收益性物业服务费用的测算;;;;四、与物业管理相关的险种;第三节 物业管理企业的资金筹措;横向联合筹资 收取物业管理费 利用外资 动用前期投入资金;第四节 物业管理企业的财务管理体制;财务部工作人员的岗位职责;财务部经理的岗位职责;主管会计的岗位职责;出纳员的岗位职责;统计员岗位职责;收费员岗位职责;二、物业管理企业的财务管理制度;支票支付制度;备用金制度;银行往来账目管理;存款与资金保管制度;报价方式与程序管理;2．程序管理 在获取报价时，必须遵照下列程序： 1）除非万不得以（如特别代理商经销的专卖品），均须有三组报价。 2）对于文具、办公用品、备件、操作材料等，需要及时增补的商品，必须取得供应商的报价，并购买最具竞争力的商品。 3）订货或要求服务时，除了从备用金中支出的内容外，其他均须有预先编号的“购货订单”或“工作通知单”。 4）所有“购货订单”和“工作通知单”必须由核准人和财务主管签名。; 5）“购货订单”和“工作通知单”的会计凭证须写明正确的付款 6）被指定接受交货、取货时，须有“购货订单”副本。接受交货时，必须核实此“购货订单”是否已经批准。 7）接受购货数量，应根据需要由持有“购货订单”、“提货单”或供应厂商“发货单”的接受交货人员负责。 8）如果对方