房地产估价案例与分析真题2019年-附答案解析.doc

房地产估价案例与分析真题2019年 一、问答题 (每题10分) 某房地产估价机构接受人民法院委托，对一套住宅进行司法处置评估，经查验该套住宅的不动产权证书，其中未登记建成年份信息。由于不动产权利人不配合，实地查勘时注册房地产估价师未能进入估价对象内部。 1、对于建成年份信息缺失的情况，应做哪些针对性工作?在估价报告中应如何进行相应说明? 2、对于实地查勘的特殊情况，在估价报告中应如何进行相应处理和说明? 某房地产估价机构接受委托对一宗仓储用途的房地产进行估价，估价对象于一年前出租，租期为五年，合同租金低于市场租金，且盱租赁合同签订时一次性支付了全部五年租金。经调查核实，该租赁合同真实有效。 3、若为房地产征收估价，该租赁合同是否会影响估价结果?为什么? 4、若为房地产抵押估价，该租赁合同是否会影响估价结果?为什么? 5、若为房地产转让估价，选用比较法作为其中一种估价方法，选取的可比实例均未设定租赁权，应如何进行租赁权益状况调整? 因案件执行需要，某人民法院委托甲房地产估价机构评估乙公司拥有的某宗工业房地产中已登记房地产于2019年9月20日的市场价值，该工业房地产包含一栋已登记的厂房和一栋未登记的库房。甲机构选用成本法作为其中一种估价方法。出具估价报告后，甲机构收到人民法院转交的乙公司对估价报告的书面异议，认为估价结果偏低，并提出了两条理由：①2019年3月区域内一宗工业用地挂牌成交价格高于估价测算中的土地取得成本；②漏算了厂区范围内的库房价值。收到书面异议后，甲机构对估价报告进行了认真复核，最终确定估价结果客观合理。 6、对土地取得成本测算的异议，可以从哪几个面答复? 7、对漏算库房价值的异议，应如何答复? 二、单项选择题 (每小题的备选项中只有一个最符合题意) 房地产估价机构承接了一宗房地产抵押估价业务。张某担任该机构总经理、法定代表人、为注册房地产估价师。刘某担任副总经理、市场总监、不是注册房地产估价师。李某和王某为负责该项目的注册房地产估价师，中李謀为项目负责人。 8、该机构人员中不应作为该估价项目实地查勘技术负责人的是______。 ? ?A．张某 ? ?B．刘某 ? ?C．李某 ? ?D．王某 9、该估价项目的估价结果报告应当由______字。 ? ?A．张某和刘某 ? ?B．张某和李某 ? ?C．刘某和李某 ? ?D．李某和王某 10、关于该估价报告中致估价委托人函签字盖章的说法正确的是______。 ? ?A．加盖房地产估价机构公章，张某签字或章 ? ?B．加盖房地产估价机构公章，李謀签字或盖章 ? ?C．加盖房地产估价和机构报告专用章，张某签字或盖章 ? ?D．加盖房地产估价和机构报告专用章，李某签字或章 公开发建设了一栋钢混结构办公楼，销售合同中约定办公楼层高4.5m，当地办公楼层高一般为3.2m。该协公楼交付时，实测房屋层高为4.3m，购房人以交付的层高与销售合同约定层高不一致为由，向人民法院起诉，要求甲公司予以赔偿，人民法院受理该案后，托已房地产估价机构损害赔偿估价。 11、本案中，购房人的经济损失是______。 ? ?A．高4.5m与4.3m办公楼的建设成本差异 ? ?B．高4.5m与4.3m办公楼的市场价格差异 ? ?C．松楼在交付时与建设时的市场价格差异 ? ?D．同层办公楼在未来收益期内的租金损失之和 12、本估价项目选用的估价方法是______。 ? ?A．比较法 ? ?B．标准价调整法 ? ?C．修复成本法 ? ?D．价差法 13、若采用损失资本化法评估该房地产的价值减损额，采用的收益数据为______。 ? ?A．层高3.2m办公楼的市场客观租金 ? ?B．高4.5m与4.3m办公楼客观租金之差 ? ?C．高4.3m与3.2m办公楼客观租金之差 ? ?D．高4.5m与3.2m办公楼客观租金之差 某在建工业房地产于2010年10月因资金问题被迫停工，已院成约一半主体工程建设。因旧城改造需要，2019年5月当地政府将该房地产所在区域列入征收范围，托房地产估价机构进行征收评估，经调查了解，该项目尚拖欠施工单位部分工程款。 14、若选用假设开发法进行估价，本次估价的估价前提应为______。 ? ?A．业主自行开发前提 ? ?B．被迫转让开发前提 ? ?C．自愿转让开发前提 ? ?D．最佳开发经营前提 15、在不同估价前提下，同一估价对象的估价结果由大到小的顺序通常是______。 ? ?A．业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转研发前提 ? ?B．业主自行开发前提，被迫转让开发前提，自愿转让开发前提 ? ?C．自愿转让开发前提，业主自行开发前提，被迫转让开发前提 ? ?D．自愿转让开发前提，被迫转让开发前提，业主自开发前提