5第五章收益还原法.pptVIP

例5 某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为6％，求该宗工业用地的价格。 第五章 收益法 宗地价格=基准地价×K日×K区×K个× K容× K年×…… P101 a发生在期初 0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1……n-1 n a a a a a …… a …… a 第五章 收益法 0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n a a a a …… a a …… a 第五章 收益法 a发生在期中 0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n a1 a2 a3 a …… a …… a 第五章 收益法 a发生在期末 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。 三、纯收益按一定比率递增（减） 三、纯收益按一定比率递增（减） ——有限年公式 n=∞ ——无限年公式 r=g 有限年 0 1 2 3 …… n a a(1+g) a(1+g)2 …… a(1+g)n-1 第五章 收益法 ai=a(1+g)i-1 例5－12 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。 第五章 收益法 0 1 2 3 4 …… 19 20 21…… n a1 a2 a3 a …… a a a(1+g) …… 第五章 收益法 四、纯收益按一定数额递增 ——有限年 ——无限年 0 1 2 3 …… n a a+b a+2b …… a+(n-1)b 第五章 收益法 ai=a+(i-1)b 例5-13 某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。 第五章 收益法 递减没有无限年 第五章 收益法 五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 Vt a1 a2 a3 …… at 0 1 2 3 …… t 第五章 收益法 若t年前的纯收益每年相等 若t年前的纯收益每年按一定比率g递增 若t年前的纯收益每年按一定数额b递增 第五章 收益法 例 5-14 某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净收益为200元/㎡，还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/㎡。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/㎡。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。 第五章 收益法 例 5-15 预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。 第五章 收益法 七、有效毛收入与运营费用的变化不同 设：Ai——每一期的