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附件 :
河南省房地产估价技术指引之一
——报酬率或资本化率求取 (修订)
报酬率或资本化率是房地产估价活动中的重要参数之
一,对收益法估价结果影响甚大。估价实践中,报酬率或资
本化率过低、过高现象一直存在,取值过程不规范、随意性
大的问题往往使房地产估价师产生困惑。根据当前房地产市
场状况,一般情况下,宜采用累加法及市场提取法求取报酬
率或资本化率。
一、累加法
以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率选用中
国人民银行公布的同时期一年定期存款年利率,风险调整值
为承担额外风险所要求的补偿。
提示:
1.报酬率不得低于中国人民银行公布的同时期五年期
存款年利率;有长期国债年利率的,不低于房地产收益年限
相似年期的国债年利率。
2. 存款利率市场化后,应考虑存款利率浮动因素的影
响,可采用同时期一年定期存款实际平均利率为安全利率。
3. 风险调整值根据估价对象及其所在地区、行业、市场
等存在的风险,结合当时的货币政策综合确定;货币政策分
从紧、适度从紧、稳健、适度稳健、宽松五个档次,应以近
几年稳健货币政策时期的利率为参考,短期从紧、宽松货币
政策时,考虑风险调整值的幅度,使报酬率相对稳定。货币
政策是渐进的,应先判断货币政策走向。
4.从用途上分,风险调整值自低到高的顺序是工业、
居住、办公、商业;从档次上分,风险调整值自低到高的顺
序是:住宅 (低档、中档、高档)、写字楼 (丙级、乙级、
甲级)、商业 (小区级、区级、市级)。
二、市场提取法
选取不少于三个可比实例,利用其价格、净收益、收益
期或持有期等数据,选用相应的收益法公式,求取报酬率或
资本化率。
提示:
1.求取报酬率的方程一般为不易解方程,在无计算软
件的情况下,须多次试算并利用线性内插法近似求取。
2.多个可比实例求取的报酬率综合为估价对象的报酬
率时,应分别根据房地产的可比性及交易双方的预期心态
等,采用加权算术平均值作为估价对象的报酬率,如认为无
差别,权重相同。
3.对求取的报酬率要进行适当的调整,当未来类似收
益性房地产收益与可比实例交易时的状况相比,收益风险有
降低的趋势时,报酬率可适当下调,反之亦然。
4.如求取的报酬率低于同时期中国人民银行公布的五
年期存款年利率或类似收益年限的长期国债年利率,说明类
似房地产租售比失调,房地产投机成分较大,除投资咨询性
估价报告外,不再选用市场提取法确定报酬率或资本化率。
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附件 :
河南省房地产估价技术指引之二
——比较法中市场状况调整 (修订)
房地产市场状况调整也称之为交易日期调整,其功能是
把可比实例成交日期的价格调整到价值时点的价格。估价实
践中,房地产市场状况调整不规范的现象一直存在,严重影
响了比较法的使用。根据当前房地产市场状况及估价技术水
平,房地产市场状况调整宜先采用价格变动率法,待实例资
料充实、价格指数编制技术成熟后采用价格指数法。
一、市场状况调整方法
(一)价格变动率法
目前全省绝大部分市县未公布房地产价格指数,应采用
价格变动率法进行房地产市场状况调整。价格变动率采用三
组 (含三组)以上类似房地产近期价格变动率的简单算术平
均值或加权算术平均值确定,调整公式采用连乘计算模型。
每组房地产应在区位及实物因素相似、权益因素相同的情况
下,利用比较法估价技术修正调整至 “相同”或 “同质”状
态,然后计算价格变动率。
估价对象为成套住宅时,每组房地产价格变动终止日不
宜早于价值时点前一个月,起始日应早于 (最早成交)可比
实例的成交日期;估价对象为其他类型房地产时,每组房地
产价格变动终止日不宜早于价值时点前3个月,并在进行房
地产市场状况调整时充分说明价值时点前3个月同类房地产
价格的波动情况,当价格变动幅度较大时,可根据前期同类
房地产价格变动率分析估算该时段价格变动幅度。
(二)价格指数法
有条件的市县行业组织或估价机构,可编制不同区位、
不同类型的房地产价格指数。编制房地产价格指数应当采集
大量经房地产估价人员查勘了解的实例资料,建立 “标准房
地产”,经各项修正、调整 (即
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曹毅 ,1985年生人,人文地理学硕士,具有人文地理高校教师资格证,曾在北京市团校、等单位工作,目前主要从事自然资源管理、国土空间规划等工作,参与国家地质调查项目、国家重大科技研发项目、城乡规划、产业规划编制项目多项,也从事地球科学和自然资源科普相关工作。
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