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西子·郁金香岸营销建议 汉嘉（中国）地产顾问机构 一、项目诊断项目诊断 1、市场诊断 2、产品诊断产品诊断 3、推广诊断 44、、销售诊断销售诊断 1、市场诊断 ·宏观市场分析 ·微观市场分析微观市场分析 宏观市场分析 宏观市场分析宏观市场分析 供应分析 根据2004、2005年共出让住宅用地可建设面积为590.15万方， 0505年底杭州的在售住宅的存量尚有年底杭州的在售住宅的存量尚有250250万方万方， 依据两年的开发周期，预计这部分物业将在06年/07年上市，未来 两年市场供给量约有840万方。06年约有563.6万方的住宅供给量， 07年则约有年则约有276万方的供给量万方的供给量。 以上数据仅能通过公开出让土地来预测未来的供给量，此外尚有较大量在99年前已经协议出让的尚未开发土地 尚不能准确统计 宏观市场分析宏观市场分析 需求分析 通过本地人口自然增长情况、外来人口增长、旧城改造拆迁等数 据我们预测据我们预测，杭州未来杭州未来2年内市场需求保持在每年年内市场需求保持在每年550万左右的平万左右的平 稳需求。 宏观市场分析 购房需求特征分析 自主型房产需求占主流； 城中区域、滨江区域、城西区域比例依旧最高,大杭州的理念开始 显现显现；； 未来房产需求当中，中青年是购房主力，小规模知识型家庭是购 房主体，婚房和改善居住条件是两大主流，中产是这个需求人群 的主要特点的主要特点； 宏观市场小结 ·卖方市场向买方市场转型，自住需求成为市场主体； ·受紧缩调控影响受紧缩调控影响，投资性需求锐减投资性需求锐减，特别是萧特别是萧山市场自身刚性需求市场自身刚性需求 有限，又缺乏外来刚性需求的支撑，将成为杭州第一个出现大面积 价格滑坡和滞销的区域。 微观市场分析 闻堰板块分析 项目竞争分析 微观市场分析——板块分析 休博会的召开，让闻堰板块认知度迅速提高； 22项基础配套迅速跟进，特别是世纪大道的开通，直接拉近与滨 江、市区的距离，滨江延伸段的概念正在建立； 66.55公里江岸线公里江岸线， “一核三景一核三景”，江景江景、山景山景、园景兼得的休闲区域园景兼得的休闲区域； 高品质楼盘规模化集中开发，品牌楼盘迅速崛起杭城。 闻闻堰在竞争格局中应站定大杭州市场在竞争格局中应站定大杭州市场，远萧萧 山而近滨江。 微观市场分析——竞争分析 板块内的竞争：来自闻堰自身板块的竞争 项目名称 开盘日期 项目规模 项目户型 项目价格 5500元/ m2 通和·戈雅公寓 已开盘 40.2万㎡ 79－165m2 中谷中谷·湘湖人家湘湖人家 已开盘已开盘 42万万㎡ 90－135 m22 多层多元/m/m2 排屋6100元/ m2 三江国际 ·江南摩 预计7月 12.7万㎡ 90－160 m2 待定 卡卡 西子·郁金香岸 已开盘 32万㎡ 90－270 m2 起价3990元/ m2 排屋主力户型200－ 通和·南岸花城 已开盘 34万㎡ 250 m2 排屋排屋－元// 公寓