【个案简析】—公寓专题—保利星座公寓案例分析.pptxVIP

保利星座LOFT公寓案例分析2016.12.15链家高策项目基本信息及前期量价情况分析保利星座公寓自2013年开盘至今，走量较为缓慢，月均走量12套左右。成交均价由初期近1万降至7200。天府三街住宅LOFT项目地址天府三街与剑南大道交汇处所属板块大源板块开发商保利地产物管公司保利物业代理公司世联行公寓建筑面积99765.00㎡总户数（户）1424层高（米）5.5梯户比4T18交房时间2014年6月30日整体交房在售楼栋4#主力面积68.96㎡售罄在售剑南大道售罄售罄售罄世联行包销房源情况分析世联行于10月末入场，共接手房源256套，其中包括清水出售156套、红璞公寓100套，接手价格略低于前期成交价。目前剩余房源30余套，主要为低楼层的临路房源。房源推售包装房源数量（套）销售均价（元/㎡）备注存量清水出售1568600-9500（包含10万团购费）目前剩余房源约100套，主要为3F、5F及临路房源红璞公11500（包含10万团购费、精装费用）精装标准2000元㎡，客户必须2套一起购买。此房源于11月19日开始推售世联行包销前后量价对比世联行入场后保利星座来访量及成交量均有大幅提升，并且成交均价较之前提升约1500元/㎡的高溢价。阶段时间来访量成交量成交均价（元/㎡）优惠政策包装保利直销4月3367352团购费1.5万抵2.5万，一次性4% 、按揭3%、分期2%5月601073776月591772897月293473048月611373279月159267292 10月上中旬178167227世联行包销10月下旬200538600-9500团购费10万抵20万，一次性2%、按时签约2%11月3171218600-950012月6488600-9500注：保利直销阶段成交数据为备案数据，12月数据截止至12月12日保利星座拥有绝佳的地段及产品优势，但在城南公寓市场中一直处于低迷状态，世联行包销后短期内实现量价齐升，离不开以下三点：天时：城南住宅高价挤压、限购政策影响地利：公寓存量少，客户可选择性小，竞争小人和：装修优化、高投资回报、渠道刺激天时——住宅高价挤压8、9月份成都房地产市场爆发，量价均是“涨”声一片，城南房价更是翻倍增长，房价居高不下，住宅投资客户面对高房价压力，进而投资房价较低的公寓市场。9、10月份城南公寓市场具有较高的成交量。 保利星座也在抓住本次机会快速清货。项目名称时间来访量成交量成交均价（元/㎡）保利锦江里9月35551880010月3123439000一品CG9月436100800010月366458000嘉年华青年城9月252411780010月2391338000蓝润ISC9月35176800010月330408500保利星座9378699000注：数据截止至11月30日，高数据来源策竞品数据跟踪天时——限购政策影响8、9月份成都房地产市场爆发，量价均是“涨”声一片，随即政策针对房地产市场出台了一系列调控政策抑制房地产市场过快上涨。尤其是11月17日调控升级政策出台，为城南限购历史最严，房地产住宅市场快速冷却。房地产投资客户受政策限制把投资目光转向不限购不限贷的公寓市场，公寓市场借势出货地利——市场因素保利星座区域内竞品仁美大源印象售罄、一品CG因均价过高走量较慢，蓝润ISC一直不温不火，嘉年华青年城也进入尾盘，区域内外公寓竞品存量较小，客户可选择性较小，保利星座现房及高投资回报优势明显。项目名称时间来访量成交量成交均价（元/㎡）存量（套）备注保利锦江里9月355518800900（包含未推）该项目10月底新推一栋精装公寓，少量户型不通气10月312343900011月150799000一品CG9月4361008000100清水出售，不通气10月36645800011月202178000嘉年华青年城9月2524117800200清水出售，不通气10月239133800011润ISC9月351768000350清水出售，不通气10月33040850011月289198500保利星座9月130529000105清水出售，不通气（部分精装）10月37869900011月3171219000注：数据截止至11月30日，数据来源高策竞品数据跟踪人和——利用装修优化产品改造后：建面69㎡，1变3。独立入户、独立厨卫、全套房设计改造前：建面69㎡，1变2——投资回报率7.6%投资回报率6.6%3套房设计，租金：①②③合计20001600120048002套房设计，租金：①②合计200022004200人和——利用装修优化产品建面69㎡，2变8，独立入户、独立厨卫、全套房设计——提供多种改造方案，1变2、1变3及2变8，独立入户，独立厨卫的全套房设计，