房地产置业投资-详解.docxVIP

? ? ? ? ? 房地产置业投资-详解 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 目录 1 什么是房地产置业投资[1] 2 房地产置业投资的不同类型[2] 3 房地产置业投资的特点[3] 4 房地产置业投资的目的[2] 5 房地产置业投资的主要方向[2] 6 房地产置业投资的财务指标[2] 7 相关条目 8 参考文献 什么是房地产置业投资[1] 　　房地产置业投资是指投资者的投资对象是房地产投资者新建成的物业或房地产市场上的二手房产。这类投资的目的一般有两个，一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用，二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。 房地产置业投资的不同类型[2] 　　置业投资主要有买卖投资、租赁投资、自营投资以及混合投资四种类型。 　　1．房地产买卖投资 　　房地产买卖投资，是指投资者购买到某类投资型物业后，在几乎同一时间内低买高卖，来赚取差价获取投资收益：或者是购入物业后，等待一定时问，在价格上涨后再出售该物业获利，同时在未售出期间，还可以把购入的物业用于自己居住、自用或对外出租盈利。 　　2．房地产租赁投资 　　租赁是指置业投资者在购买到物业后，首先对该物业进行适当整饰与装修，之后以出租人的身份，以口头协议或签订合同的形式，将房屋交付承租人占有、使用与收益，由承租人向出租人交付租金的行为。通过租赁收取租金，置业投资者获取长期租赁收入。租赁投资还有一种特殊情况，就是包租，其含义是获得物业使用权的投资者，将物业以每年或每月固定租金的形式包租下来，然后投入一定资金，根据实际需要，对物业进行适当的装修改造后对外转租，获取转租收益。 　　3．房地产自营投资 　　房地产自营投资，也就是房地产置业投资者在购入新增或存量房地产后，不是用于出售或出租，而是用于经营，如开设商店、经营各种中介服务或娱乐服务等，通过获取所经营的商品价格差，以及提供劳务服务收取服务费用的方式，回收投资并取得经营收入。对于社区商铺，这种自营性置业投资通常比较普遍。 　　4．房地产混合投资 　　混合投资，就是置业投资者购入物业后，对物业进行出售与租赁的混合经营，即先通过出租或白营获取租赁或白营收益，当房地产价格上涨到一定水平时再把物业出售出去，获取出售收益。混合型投资形式灵活，兼有长期性投资和投机性投资的优点，越来越受到广大投资者的青睐。 房地产置业投资的特点[3] 　　(1)投资金额巨大：房地产置业投资金额十分巨大，一般投资者即使仅投入房款30％的资金，其余依靠银行贷款，购买—套普通住房房要占用家庭资金的很大一部分，所以房地产置业投资应是家庭财产积累到一定程度后才应安排的，并且应充分考虑大量占用家庭资金对生活水平，以及其他投资的影响。 　　(2)投资回收期长。房地产置业投资主要靠房屋租金收入实现投资回收，因此投资回收期短则10年，长到30—40年，投资回收期长，不确定性风险就高，因此要求家庭财产实力强，能够有充足的财力抵消长期投资带来的风险。 　　(3)变现较慢。在任何国家，房地产买卖都与—般商品买卖有很大不同，主要表现在手续复杂，涉及一系列合同的签订，一般购房者都要进行实地考察，经过多次比较后才能决定是否购买，因此房地产置业投资变现时间长，现金回收的效率比股票、国债等投资工具低。 　　(4)需要专门的知识。由于房地产投资金额巨大、涉及法律法规多，需要金融、法律、建筑，城市规划等方面的相关知识，因此并不是资金实力雄厚就一定能够进行成功的房地产投资。 　　(5)投资收益较高，并且相对较为稳定。房地产置业投资的收益一般较银行存款利率和国债收益率高。在稳定和繁荣的房地产市场下，房地产租金收入实际相当于房地产投资的净利息收入，而投资本金随着房地产的增值也在增加。 　　(6)能够抵消通货膨胀的影响。虽然通货膨胀会导致货币的逐渐贬值，但房地产开发成本和需求数量也在小断上升，这就导致房地产价格会随着通货膨胀逐渐增值，从而为投资者起到了保值增值的作用。我国20世纪80年代未至今，房地产价格的上涨率高于通货膨胀率。 　　(7)提高投资者的信用水平。房地产投资成本高，收益大，因此并不是每个家庭都可以做到，置业投资成为投资者资金实力的证明，这对于投资者获得社会特别是金融机构较高的资信评价，从而进行更大的投资是十分有益的。 房地产置业投资的目的[2] 　　具体而言，房地产置业投资的目的可以总结为以下几个主要方面： 　　1．对抗通货膨胀 　　通货膨胀是指物价上涨而相应的购买力下降的一个现象。很明显，通货膨胀会造成现有财富的减少，特别是对现金形式存在的财富危害最大。一个国家为了刺激经济发展，就会降低银行存款利率。把钱存在银行，获得的利息收入就很可能难以抵御通货膨胀的影响。此外还需要交纳利息税，这样，存在银行里的资金不但不