商业地产项目可行性研究报告.pptVIP

1、尽量发挥本案公寓自身特点； 2、适当放低入市价格， 3、低开高走的是我们定价的原则 产品户型面积偏大,格局不利导致与同类户型竞争优势不足； 楼盘入市时间较早，房龄相对较长，导致部分产品硬件过旧，立面形象稍逊于新建物业； 区域公寓放量较大，日后竞争激烈； 缺少高附加值的“软件”服务；物业管理水平有限； 项目内部交通体系不完善，居住人群与商务、商业人群不宜分流； 内部物业分多种用途，商务与居住人群混合；高端居住环境不宜打造。 二、旺座公寓分析 （三）项目劣势及应对措施 第六十三页，共一百零二页。 第四章 公寓市场分析及定位 一、区域公寓市场概况 二、旺座公寓分析 三、公寓租赁价格 四、公寓租赁模式 五、车库收益分析 第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结 第六十四页，共一百零二页。 本案公寓定位方向——面积向“大”看，价格向“低”看，以价格优势取胜；同样1平方米的租金可以租到更大的公寓。68套公寓每年可带来约960万至1200万的租金收入。 户型 本案户型面积区间(㎡) 区域内同比户型面积区间(㎡) 自然楼层 本案户型面积(㎡) 数量(套) 区域内同比户型所在楼层租金(元/月) 本案价格取值（高于同等物业的一居，低于同等物业的两居，以此类推） 保守价格年租金收益（万元） 理想情况年租金收益（万元） 一居 109-187 60--90 10层以下 115-187 2 6000-8000 7000-9000 391 492 10-20层 115 2 6500-9000 8000-10000 21-30层 110-115 14 8500-10000 9000-12000 30层上 110-115 17 9000-11000 10000-12000 二居 157--183 120--160 10层以下 183 2 8000-10000 9000-12000 281 356 10-20层 157-183 5 10000-12000 11000-14000 21-30层 157 2 11000-14000 13000-16000 30层上 157 9 12000-16000 15000-19000 三居 253 140--200 10层以下 183-251 6 11000-14000 13000-16000 294 361 10-20层 251 4 13000-16000 15000-19000 21-30层 251 2 17000-20000 19000-24000 30层上 251 3 21000-24000 23000-27000 四居 / 250--350 10层以下 / / 18000-21000 / / 20000-24000 10-20层 26000-30000 21-30层 30层上 31000-34000 966 1209 备注：暂不考虑实际入住率对项目的影响；区域内同比户型所在楼层租金取值不含酒店式公寓及少量高端涉外公寓 三、公寓租赁价格 第六十五页，共一百零二页。 第四章 公寓市场分析及定位 一、区域公寓市场概况 二、旺座公寓分析 三、公寓租赁价格 四、公寓租赁模式 五、车库收益分析 第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结 第六十六页，共一百零二页。 四、公寓租赁模式 公寓租赁模式建议——采取整体委托代理公司全权代理 地产经纪 旅行社 其它代理行 增设租赁部，专人专职长期负责租赁 方案一：整体委托代理 方案二：由物业公司负责散租 全面托管，让贵司“省时省心” 代理公司“抽水”，贵司需要支付一定费用作为报酬 代理公司营销渠道广泛 物业公司信息渠道相对有限 散客为主，“费时费心” 第六十七页，共一百零二页。 第四章 公寓市场分析及定位 一、区域公寓市场概况 二、旺座公寓分析 三、公寓租赁价格 四、公寓租赁模式 五、车库收益分析 第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结 第六十八页，共一百零二页。 地下车库租金收益估算——按小时计算：5元/小时*8小时/天*365天*600个≈876万 本案地下车库面积24300平方米，约600个车位，按每个车位每天出租8小时粗略估算 车位数量在500-1000个不等 住宅类物业地下车库月租为780-1000元/个 均为地下两至三层车库 每个项目车位数量在500—1000左右 商业类物业地下车库月租为1000-15