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? ? ? ? ? 房地产金融市场-详解 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 房地产金融市场（Real Estate Financial Markets） 目录 1 房地产金融市场的概念 2 房地产金融市场的分类 3 我国房地产金融市场发展存在问题 4 房地产金融市场的发展趋势 5 房地产金融市场的改进措施 房地产金融市场的概念 　　在现代经济社会中，房地产业广泛而活跃的融资活动必须通过市场关系才能进行。房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券、房地产保险、房地产典当等。多种多样的房地产金融活动，不仅为房地产金融市场增添了活力，而且将金融业与房地产业密切结合起来，便于国家运用有关金融运行机制，对我国房地产业发展进行宏观调控。 房地产金融市场的分类 　　房地产金融市场作为金融市场的一个重要组成部分，可以按照多种标准进行分类，如按市场层次、偿还期、区域范围、交易方式，服务对象等标准分类。下面介绍儿种较重要的分类。 (一)按服务对象不同，房地产金融市场可分为房产金融市场和地产金融市场 　　1.房产金融市场 　　房产金融市场是指银行或其他金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场。其中，住宅金融市场在房产金融市场中占据非常重要的位置。根据金融体制的不同模式，住宅金融市场一般可 分为自由的住宅金融市场和国家指导的住宅金融市场。 　　(1)自由的住宅金融市场 　　在西方国家，自由的住宅金融市场是以私人金融机构为经营主体，以住宅抵押为基础，并由多种信用网络交织而成的市场，由初级市场和二级市场共同组成。住宅抵押信贷的借贷双方具有双重关系，即借方既是债务人，又是出押人；贷方既是债权人，又是受押人。借贷双方以合同为依据。为增加住宅抵押资金流动性，金融机构之间又可进行住宅抵押票据的再交易，或发行住宅抵押债券，构成二级市场的经营活动。二级抵押机构用那些最初住宅投资者交付抵押的私人住宅作抵押品，面向社会发行债券，从而构成了住宅金融市场内完备的运行机制，也使住宅资金的良性循环与正常周转得到了保证。为了保持金融市场的稳定，促进住宅业的发展，政府对自由的金融市场进行适当的调节，采取制定有关法律。成立专门机构参与市场活动、在市场供应或吸收资金、提供住宅信托保险和保证等措施。 　　(2)国家指导的住宅金融市场 　　指由中央银行所控制，借贷条件较稳定，信贷条件比自由市场更为宽厚的一种住宅金融市场。通常而言，国家指导的市场较少受市场波动影响，借贷期限较长，利率也偏低。中央银行通过住房信贷合作社及住宅公司等中间机构贷出资本金，同时通过储蓄及发行债券来筹集住宅投资与信贷资金。在国家指导的住宅金融市场内，政府的控制性调节渗透到金融市场的各层面与各环节，具有高度集中性和统一性，可以充分运用信贷杠杆来调节资金供求，以服从政府住宅发展的整体规划与整体利益。 　　2.地产金融市场 　　地产金融市场是指以土地作抵押物而向金融机构获得资金信贷的交易活动关系的总和。地产金融包括农地金融和市地金融，其业务主要是：以土地为抵押品，筹集融通资金，以达到对土地进行开发和利用的目的。地产金融一般以债券化的方式开展业务，具有债权可靠、利息率低、还贷期长、运作安全的特点，是银行比较乐意从事的业务。房产金融市场和地产金融市场并不是截然分立的，二者有着紧密的联系，它们相互影响相互作用，共同构成完整的房地产金融市场。 (二)按市场层次的不同，房地产金融市场可分为初级市场和二级市场 　　1.初级市场 　　初级市场也称一级市场，是房地产资金初始的交易市场，是房地产金融市场的基础部分，主要包括金融机构对房地产资金需求者的各种信贷业务。新房地产证券的发行交易以及上述信贷和证券业务的附属的金融业务，如政府机构、信托机构和保险机构等对房地产信贷和证券发行的保证。保险和信托等交易活动。房地产信贷业务种类繁多，从房地产开发环节的不同可以分为土地开发贷款、建筑贷款、对个人购买住宅贷款等。房地产信贷对象十分复杂，包括各级政府、房地产企业、工商企业和个人等。房地产信贷资金运用主要是各项贷款、委托贷款，购买债券。缴存存款准备金。上缴税利等。为降低信贷风险，房地产金融初级市场一般以抵押方式作为 通常采用的信贷方式。除此以外，发行房地产证券也是初级市场常使用的信贷金融工具，主要用于政府。有关金融机构和开发企业等筹集房地产建设资金。如由国家提供担保的中央银行发行的住房债券和由房地产企业发行的以房地产作抵押品的债券。金融机构发行的抵押债券，主