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? ? ? ? ? 房地产销售-详解 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 目录 1 什么是房地产销售 2 房地产销售的特点 [1] 3 房地产销售的形式 4 房地产销售的意义 5 房地产销售的程序 [1] 6 参考文献 什么是房地产销售 　　房地产销售是指房地产经营商自行开发房地产，并在市场上进行的销售。房地产销售应与一般的销售商品类似，按销售商品确认收入的原则确认实现的营业收入。如果房地产经营商事先与买方签订合同(该合同是不可撤销的)，按合同要求开发房地产的。应作为建造合同，按建造合同的处理原则处理。 房地产销售的特点 [1] 　　房地产销售的特点决定了房地产市场营销过程中要运用促销组合策略，而确定促销组合策略是整个市场营销的关键环节。房地产销售的特点有以下三个。 　　1．房地产销售方式多样 　　从获得土地使用权开始，可以用卖楼盘、卖项目、卖期房、卖现房等方式进行销售。此外，房地产销售时还可以采用保值法、入股法、微利法、折扣法等方式。 　　2．房地产销售周期长 　　从获得土地使用权时起，直至楼房建成竣工，整个房地产建设过程中每个时间都是销售时间。销售过程时间跨度大、周期长，是其他商品销售过程中所罕见的。 　　3．房地产销售工作复杂 　　房地产销售涉及面广、关联因素多，在运作过程中进行与之相关的市场调查、市场预测，确立产品策略、促销策略、价格策略，以及所涉及有关部门、政策等环节，较其他商品复杂得多。 房地产销售的形式 　　房地产销售的形式主要有以下几种： 　　1．土地使用权的转让 　　在土地使用权转让之前，首先要进行土地使用权的出让。土地 是用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，由土地使用者习国家支付土地使用权出让金的行为。在我国，土地所有权归国家或集体所有，是不能够出售的，但可以在一定时期内让渡土地使用权。 　　土地使用权的转让，是指土地使用权出让后土地使用权的拥有者将土地使用权转移占其他组织或个人的行为。土地使用权转让后，转让方从新的买方手中获得土地转让金，百新的买方从转让方手中获得土地使用权，地面上的各种附着物也同时归新的买方所拥亨。土地使用权转让可以在我国境内或对境外进行。 土地使用权转让涉及到众多的法律和政策规定，要求转让双方必须严格遵守有关的 量律和规定，按照严格的转让程序进行。 　　2．房屋出售 　　包括现房出售和房屋预售。 　　(1)现房出售。是指已存在的新旧房产成品的买卖交易。进行现房出售必须注意其成芒的条件。现房出售具有产权清晰，即买即住，可以对已存在的房屋进行选择等优点，但由于一次性付款数额大，或分期付款时间长，对买卖双方资金压力都很大。 　　(2)房屋预售。是指在房屋尚未建成之前预先将房屋销售出去。房屋预售的只是房屋的一张期货合约。在工程开工之前或施工过程中，开发商可以收取售房价款作为建设费用投资到工程施工中．使资金循环加速，利用率提高。同时，由于从银行处贷款减少，也就可以少付利息，可以大大地降低房屋积压的风险。房屋预售不失为一种有效的融资方式。同时，对于房屋买主可以较低的价格购买房产，并可将房屋建设过程中的涨值涨价都买下来，还可以将房屋卖给他人，有利于短期投资。 　　3．房屋出租。是指房屋供给者将房屋的使用权短时期转让给需求者的交易行为。在 这种交易中房屋所有权不变，承租者支付房租，获得一定时期内的房屋使用权；出租者获 得房租，出让一定时期内的房屋使用权。 　　房屋出租在回收资金方面不同于房屋出售，房屋出售可以迅速地收回房屋投资，加速资金的周转，较好地缓和房屋建设资金短缺的问题，而房屋出租则资金回收期长，资金周转时间长。但在目前情况下，由于受人们收入水平及支付能力的限制，房屋经营不能采用单一的出售方式，应该出租和出售并举。 房地产销售的意义 　　房地产销售的意义是房地产开发商将开发的房屋出售或出租给住户，或者将开发的土地合法转让给其他开发商的商品销售行为。它是房地产开发过程中最基本的、必不可少的重要 环节，是企业最终实现自身开发的房屋价值的阶段，也是买卖双方之间交换的重要过程。 其意义如下： 　　1．房地产市场销售是联系房地产生产者与消费者的桥梁与纽带。 　　一方面通过销售，开发商可以收回包括生产成本、销售费用、各项应交利税及开发企业合理利润在内的货币资金，实现资金形态的转化； 　　另一方面通过销售，消费者对房地产的消费需求得到满足。 　　2．房地产市场销售是关系到房地产再生产能否顺利进行的重要环节。在销售活动申，能否搞好市场营销是至关重要的。营销活动包括销售对象选择、销售手段及策略的选取、销售方式的选择及售后服务管理等。 　　3．房地产市场销售，具有信息开发与反馈功能。在市场上房地产开发商与用户直接见面，开发商能通过房地产需求者对房地产商