中原深圳名居地产中心区综合体项目定位研判.ppt

长期租营个案分析——香港四季酒店 3、室内配套 厨房 微波炉、洗碗机、冰箱、洗衣干洗一体机、餐具 客厅 42’等离子电视、家庭娱乐系统、DVD机 卧室 电视机、衣柜 洗手间 浴室配备15寸液晶电视 软性配套 有线电视、网络 4、公共配套及服务 商务功能 生活配套 服务 特别项目 2个舞厅 屋顶泳池 选择高低或不过敏的枕头 香港方面节目 7个会议室 健康CLUB及休闲室 四季床单选择 节日庆贺 行政会晤室 Spa 随时随地的礼宾服务 香港旅游 高级餐厅 阅读及上网室 送餐上门 兴趣小组 儿童游乐室 个人储藏室 自助洗衣店 第一百五十六页，共二百二十九页。 小结： 酒店式公寓为开发商长期持有收租的模式，一般由具有实力的开发商开发，国内发展商开发此类物业较少，香港开发商则有一定量的开发。该类物业位置处于商务商业繁华地段或流动商务人士居住集中的区域。公寓偏向酒店舒适型或偏向中档住宅式，则取决于地段及客户特点。 ?比较目录 偏向酒店式高端公寓 偏向住宅型中端公寓 代表项目 香港四季酒店 蛇口泰格公寓 香港马鞍山海澄轩 香港荃湾汀兰居 共性 位置 商务商业繁华区域或商务流动人口聚集地 户型 1房1厅为主，有少量单方、两方、三房 户内功能 户内厅、房、厨、卫、餐功能区齐全，布局与普通住宅无大差异；餐、厨功能淡化，空间比普通住宅小 产品配套 餐厅、小会所基本功能。 差异 户型档次 同类户型比普通住宅面积、空间更大，舒适豪华 同类户型与普通住宅面积、空间大致相同 租金 比周边普通住宅月租高出3-4倍 比周边普通住宅月租高出30-50% 产品配套 豪华装修，家具电器装饰高档 普通精致装修，家具电器装饰中高 服务配套 专业酒店或服务公司提供主动式酒店服务与更居家、个性化的服务 一般发展商自管，提供半主动式酒店服务，其他个性服务可被动提供额外收费 第一百五十七页，共二百二十九页。 在香港出租的服务式公寓发展趋势较好，对深圳服务公寓，特别是中心区公寓发展有一定的借鉴作用。 第一百五十八页，共二百二十九页。 小结： 公寓将向酒店舒适型服务公寓开发。 选择直接销售还是长期租营， 从项目整体考虑，公寓是各部分销售速度最快的，也较容易通过对客户群的把握， 进行产品、服务和营销上的创新来实现超额利润。 第一百五十九页，共二百二十九页。 公寓部分 开发条件分析 开发方向研判 目标客户判定 项目产品定位 产品设计建议 竞争下的市场空间 项目可能的客户群 各群体特征需求分析 主体客户群趋势分析 第一百六十页，共二百二十九页。 项目名称 公寓面积 类型配比 发售时间 金中环 约3万㎡ 酒店式公寓 2005年底 凤凰大厦 约3万㎡ 4－10层为服务式公寓（9、10层自用，可售酒店公寓面积约5千㎡） 11-29层为商务公寓 2006年中 星河世纪 5.5万㎡ 酒店式公寓，主力户型：一房一厅（43.37平方米）、两房一厅（62.78平方米） 2005年底 中心区金中环、凤凰大厦和星河世纪都将推出酒店式公寓，但总量不足10万㎡。相比中心区庞大的写字楼供应量，与之配套的公寓面积显得稀缺，目前可算项目的比例为10（写字楼）：1（公寓），相比7：3的常规比例，公寓的开发空间依然较大。 目前在建的公寓项目与本项目在推向市场的时机上错开，不能构成直面竞争。但是，岗厦片区将改造成中心区商务配套区，预计未来将有旧改项目推出公寓。 那么，待项目公寓推出的时候，面临的目标客户将是哪一群？ 第一百六十一页，共二百二十九页。 写字楼建筑立面的造型以及外立面的选材， 最终还是要和整个项目风格相吻合， 因此待日后建筑风格确定。 中原可以做一个专门的视觉测试， 通过调查企业决策层对外立面的喜好 最终决定本项目写字楼部分的最终方案。 第一百二十四页，共二百二十九页。 B、入口大堂设计 大堂是写字楼的第二门面 建议聘请国际知名专业大师设计，提升大堂的档次与品味。 大堂用材上采用高级石材与体现现代感的玻璃、金属组合营造或典雅豪华、或现代时尚的风格。 第一百二十五页，共二百二十九页。 C、外部广场环境营造 外部广场环境： 提升办公楼外环境的关键 通过与商业规划结合 实现水景与园林绿化的结合 使其与大堂内环境遥相呼应 第一百二十六页，共二百二十九页。 D、电梯厅设计 电梯厅： 访客接触最多的场所 建议电梯厅宽度在3米以上，同时配以简洁时尚的灯具 电梯厅内饰聘请国际知名专业大师设计， 提升档次与品味, 可以把空间舒适感放大 第一百二十七页，共二百二十九页。 E、洗手间装修设计 洗手间： 除标准配置外， 聘请国际名师设计 体现项目尊贵气质 第一百二十八页，共二百二十九页。 2、办公空间—面积划分 展示面 展示面 展示面 展示面 办公面积： 标注层面积2000㎡以上 核心桶的