众厦惠州公园广场综合体拆迁项目顾问报告.ppt

本报告严格保密 第一页，共三十四页。 用心，创造价值 To bring about valuation. Being diligently， 第二页，共三十四页。 “小成本” PK “大拆迁” —众厦地产关于拆迁问题的几点建议 第三页，共三十四页。 1）本项目的属性界定 2）旧改项目阶段规律 3）本项目的核心问题 基于和开发商有效沟通的基础上，表达众厦地产对项 目的初步认知，同时对开发商关心的问题给予初步的 专业建议。 第四页，共三十四页。 一、本项目的属性界定 第五页，共三十四页。 江北—CBD 东平 下角 南坛下埔 麦地演达 水口 红花湖 鹅岭南 项目 演达1路 麦 地 路 下 埔 路 西枝江桥 项目 项目区域属性界定：惠州老城区旧改项目 第六页，共三十四页。 本 项 目 惠 沙 堤 一 路 下 埔 路 下埔滨江公园 公 园 广 场 项目外部属性界定：老城区公园广场资源、二线临江物业 第七页，共三十四页。 项目经济指标： 占地约2万平米； 总建面25万平米； 其中： 商业6万平米 办公物业6万平米 住宅、公寓9万平米。 项目属性：惠州老城区、公园广场资源、二线临江、旧改性质的多功能综合体物业 ——本项目是城市老城区的 高容积率综合体物业，多功 能均衡型开发设计方向。 第八页，共三十四页。 二、项目运作阶段规律 第九页，共三十四页。 前期准备 拆迁实施 改造实施 开发实施 规划研究 实施方案 组建机构 现状核查 拆赔方案 优惠政策 规划报批 计划申报 现状房屋公告 业主确认 业主沟通 修改拆赔方案 动员实施 拆迁谈判 草签拆补协议 土地供应计划 制定开发方案 编制详细规划蓝图 招商 各项手续的办理 签订正式拆迁补偿协议 发布信息 房屋拆除 开发建设 风险控制 拆赔方案 拆赔谈判 开发方案 风险控制 划分阶段 关键节点 具体操作 众厦地产总结市场开发案例，对旧改项目运作划分为四个阶段 阶段划分依据：旧改项目的运作流程和关键节点。 第十页，共三十四页。 前期准备阶段核心：拆赔方案 1、拆迁的评估价格？ 2、需要还建多少面积？ 3、如果回购还建部分，以什么价格回购最合适？ 计划申报 本项目处在运作的第一阶段 实施方案 组建机构 现状核查 拆赔方案 规划研究 优惠政策 规划报批 根据当前的沟通，开发商关心的问题是： 针对以上问题，众厦地产将在拆赔优化方案中给予回答。 第十一页，共三十四页。 三、项目拆迁的核心问题 1）被拆迁物的价值 3）拆迁赔偿的最优方案 2）政府拆迁赔偿相关规定及案例 第十二页，共三十四页。 评估公式： 被拆迁房屋价值=[（房屋重置价×成新率）+（住宅房屋区位基准价×区位系数）]×建筑面积×时点系数+合法院落补偿价 重置法进行价值评估 被拆迁物的价值 第十三页，共三十四页。 节选政府拆迁补偿费相关规定如下： 一）框架结构楼房 1、外墙全贴、装铝窗、有防盗网的700元/平方米。 资料来源——《惠州市预存征地补偿款管理办法》《惠州市土地使用权交易市场管理办法》《惠州市市区国家建设征用土地拆迁房屋安置补偿暂行规定》《惠城区土地征收补偿标准（暂行）》 按照政府基准地价，在考虑重置价基础上，拆迁评估单价在2100——2200 被拆迁物的价值 被拆迁房屋价格=（700×7.5+1240×101.5）×1.2=2140 第十四页，共三十四页。 市场比较法评估拆迁物业的市场价值：单价约3600—3700 被拆迁物的价值 项目 价格 权重 修正系数 凯旋阁 5300 20% 0.7 742 汇景大厦 5400 20% 0.7 756 水印尚堤 5600 20% 0.7 784 立业大厦 5000 40% 0.7 1400 本项目 —— —— —— 3682 备注：各项目价格是根据市场调研加权综合值，非特定单位价格；样本数量相对有 限，误差因素主要来源调研价格多为挂牌价；本价格时间点为2008.4.17。 物业选取原则：同区域、毛坯房、中低楼层。 众厦地产基于市场比较法分析认为： 待拆迁物业的市场价值为3600——3700元/平米 第十五页，共三十四页。 业主要回房屋的，建设单位应补回建筑面积和质量大体相等的房屋，征地拆迁房屋一律按建 筑面积计算，具体补偿标准如下： 1、征地拆除的房屋其主体质量比较完好的平房、楼房，在市规划区内补回质量相当的房屋的按1：1（即拆一平方米补回一平方米）补偿。　　 2、征地拆除质量比较残旧破烂的房屋，在市规划区内补回质量相当的房屋的按 1：0.8（即拆一平方米补回零点八平方米）补偿。　　 3、征地拆除繁华商业区（环城西一路、环城西二路、中山东路、中山西路、中山南路、中山北路、国庆路、五四路、