标杆地地产集团---融资管理部-读懂金融机构房地产融资尽调V1.pptxVIP

读懂金融机构房地产融资尽调 融资管理部2 3 目 录 1 借款用途 还款来源 借款主体 融资和担保情况 资产状况 地产融资尽调七大模块 1 2 3 4 5 抵质押物情况 6 外部风险事件 7 4 简单地来说，就是客户向我借钱，我不认识你，通过哪些维度来了解你呢。需要考察： 谁来借（借款主体）？ 钱用来干什么（借款用途）？ 怎么还钱（还款来源）？ 在外面还有没有别的债务（融资和担保情况）？ 身家如何（资产状况）？ 如果不归还，还有什么手段（抵质押物情况）？ 有无重大不良记录？（外部风险事件） 5 补充流动资金：比较虚。一般用于国企、央企房地产公司和政府融资平台。 归还金融机构借款：关注是到期还款还是提前还款，如果是提前还，是增量贷款还是其他机构抽贷。开发贷不能以归还前融为借款用途。 支付股权收购款：往往发生在重组并购中，一般是支付股权收购款的后几期，如为第一期，多少有空手套白狼之嫌，有理由怀疑客户的自身实力能否支撑高杠杆操作。评审一般会向客户要求提供项目三调报告：法律、财务、评估。 支付土地款：一般是主体资格较好但自有资金不充裕，或者临时头寸紧张。评审关注主体的信用级别是否足以冒险，毕竟若无抵押物，信用贷风险较大。在当前房地产调控的大背景下，持牌金融机构在表面上不能以此为用途，只能变通处理。 支付工程款：工程款垫付是地产项目常见的现象。通常我们会核实合同付款条件、工程进度及已付款项、对比工程现状，简易测算工程款缺口是否属实。 1.借款用途 补充流动资金 归还金融机构借款 支付股权收购款 支付土地款 支付工程款 6 其他金融机构融资：一般要求主体经营情况正常。抵押物的资产增值一般会自然引起跨行转贷，增加融资金额。虽然有去杠杆的政策，但评审通常还是认可这样的还款来源。如能明确核实，并能控制过程，这种短融贷款模式，俗称“过桥”。 项目销售回款：销售款通常是拿到预售证后，客户出售房屋的回款。关注销售回款上的银行开发贷对资金监管使用的要求，通常要求支付工程款，通过工程公司账户才能把资金转移出来。 股权对价：一般来说，出售股权方按合同要求可以收取股权款项。通常涉及三方监管账户，重点考察股权转让交易是否能如期达成。 分红款：属于客户投资回笼资金，需明确有无董事会决议，了解历史发放时间及金额能否覆盖贷款本金。 自有资金：比较虚，相当于无明确还款来源。一般很少见，实力雄厚、规模强大的国企、央企可能会有。 2.还款来源 金融机构融资 项目销售款 股权对价 分红款 自有资金 7 开发经验：比较初步了解客户的历史，以开发商业还是住宅为主，有无完整的开发过若干个项目，判断近三年的累计开发总建筑面积，以及土地储备情况。对房开商资质比较敏感，涉及后续贷款融资，432中的二级资质，至少股东要有二级资质。 主营业务：近3年销售收入情况=销售面积*销售均价，对应销售类型，销售周期。主要用于判断经营现金流回笼速度，结合资产负债，判断经营现金流的健康状态。综合投资、融资，盘算整体现金流是否可控。 核心项目：一般是现在及不远的未来产生现金流的项目。对此类项目的土地来源、出让金缴款核实出款及票据；总体投资额、已投资额、未付工程款比较关键，其中总体投资额与432中的30%自有资金出资挂钩，而已投资额占比需超25%才能转让，方便资产处置，未付工程款判断整体项目的处置空间价值，通常不良项目最好有50%的空间才能运作。 另外，规划可建、公建配套、区位、定位需要与周边的同类项目做比较，初步判断价格所处的区间，概算回笼资金。结合前期销售及回笼资金流向，判断能否覆盖贷款本金。同步了解项目负债及担保情况，了解除己方资金外，其他融资方的金额及条件。 3.借款主体 开发经验 主营业务 核心项目 8 整体融资金额：通常会要求企业提供征信报告，建议尽量1个月以内。贷款金额、类型；贷款期限、融资机构、付息情况；贷款类型，尤其关注信用贷款占比，对外担保情况，贷款是否有足值抵押。 近期到期融资及还款安排：考察内容包括贷款类型、金额、近半年内的付息情况、还款来源安排等。 每笔贷款对应的担保情况：尤其是近期到期贷款，可一定程度判断贷款续贷的可行性。理清相关抵质押物并与企业资产相印证。 融资结构：主要是观察以银行融资为主，还是以信托或其他资金为主，判断其融资空间有无调整的可能性。 总体融资成本：通常，银行、信托、券商、资产管理公司、民间的利率是不一样的，差别很大。银行一般6～8%，信托一般14～20%，券商6～8%，四大资产10～15%。  4.融资和担保情况 整体融资金额 近期到期融资及还款安排 每笔贷款对应的担保情况 融资结构 总体融资成本 9 股票或股权。