第2章房地产开发项目策划.pptVIP

第二章 房地产开发项目策划 2.1 房地产开发项目设想 2.2 房地产开发市场研究 2.3 房地产开发项目建议书 ? 2.4 房地产开发项目可行性研究 2.5 房地产开发项目流程设计 ? 实际问题： 某大学土木工程专业本科毕业生小张毕业后就职于某房地产开发公司开发部，开发部经理分配小张负责办理公司新开发项目的立项报批工作。小张应怎样开展立项报批工作？小张在进行立项报批工作的同时，又得到了一项设计小户型市场需求调查表的工作，小张应如何设计小户型市场需求调查表？ 2.1 房地产开发项目设想 ? 房地产开发项目设想的含义： 房地产开发项目的设想是房地产开发公司对有关信息进行综合考虑后产生的关于开发特定房地产项目满足市场需要的初步打算。它是房地产开发公司开发经营某一项具体房地产项目的第一步，是房地产开发经营过程中最富于创造性的工作。 ? 房地产开发项目设想的主要目的是提出投资开发意向，形成初步打算。在一般情况下，房地产开发项目设想阶段应确定以下问题： ①能够预测一个社会的需求，并在这个需求来临时，提供现成的房地产销售； ②确定具体开发建设地点，并且开发项目符合城市规划的要求； ③有基本可行的建设渠道和管理经验； ④同土地所有者进行联络，得到能使土地脱离市场的承诺，但需注意，这时并不一定非要把土地买下，因为在以后的各种谈判中，对方可能会利用你已投入大量资金押在土地上而着急的心理来提出比较苛刻的合作条件； ? ⑤研究开发建设地点的自然条件，如开发经营的环境、土地承载力等； ⑥与投资者和建筑施工单位进行接触，明确他们在开发经营该项目时的态度和初步打算； ⑦其他应该确定的问题。在“设想”阶段，一旦发现开发经营某项房地产的前景不妙，就应该停止工作，这样做既有利于集中精力去研究其他“设想”，又利于避免浪费。房地产开发项目设想阶段以后的工作量将会很大且很费钱，所以，房地产开发公司在此阶段结束时，必须有清楚的认识，要果断做出是否继续进行该项目的决定。 房地产开发项目的设想，不是凭空想象，而是在综合考虑各种有关信息之后的基础上的创造性构思。 ? 实例分析：招商地产番禺项目开发设想 2.2 房地产市场研究 2.2.1 房地产市场研究的类型 2.2.2 房地产市场研究的内容 ? 2.2.1 房地产市场研究的类型 ? 房地产市场研究一般分为两种类型：一种是专项市场研究，另一种是定点综合研究。 专项市场研究是指为了满足某一专门需要而进行的房地产市场研究。这种研究没有一个特定的地点，一般是研究一个区域或一个区域的某类房地产市场。常见的房地产专项市场研究有：①某一居住区多层住宅需求的市场研究；②某一居住区花园公寓需求的市场研究；③某一区域写字楼需求的市场研究；④某一居住区商业房地产需求的市场研究；⑤某一区域工业房地产需求的市场研究等等。 2.2.1 房地产市场研究的类型 ? 定点综合研究指研究一块特定土地的最佳经济利用。它研究某一块土地的各种利用方式及其经济效益，最后确定哪种利用方式能获得最大的经济效益。常见的房地产综合定点综合研究有：①某地块的最佳经济利用研究；②某地块开发住宅的市场潜力研究；③某地块开发写字楼的市场潜力研究；④某地块开发商业房地产的市场潜力研究；⑤某地块开发工业房地产的市场潜力研究等等。 2.2.2 房地产市场研究的内容 ? 住房市场研究，一般应解决以下几个问题： （1）间接的经济限制因素问题 （2）潜在市场容量和开发后能吸引的顾客比率问题 （3）房屋可以出租或出售的价格范围问题 （4）房屋单元类型问题 （5）单元大小问题 （6）需要什么样的附属设施问题 房地产市场研究实例分析（开发豪宅） ? 2.3 房地产开发项目建议书 2.3.1 房地产开发项目建议书的含义 2.3.2 房地产开发项目建议书的内容 ? 2.3.1 房地产开发项目建议书的含义 ? 房地产开发项目建议书是对房地产开发项目提出的一个轮廓设想，主要是从宏观角度来考察房地产项目开发建设的必要性，看其是否符