富佳新天地生态运动之城项目营销策划案.pptVIP

（2）其他条件 取得《预售许可证》 前期蓄客理想 宣传铺垫（户外广告、报纸软文广告） 现场包装（看楼通道施工装修完毕；现场包括导示系统、道旗、绿化、背景音乐安装完毕等气氛营造完成） 销售资料准备完成（配套设施、交楼标准提前落实；按揭银行提前落实；物管公司提前落实；价格表及付款方式；完成必要的销售文件（认购合同、定金通知书、购楼须知、按揭须知、预售合同） 第六十三页，共一百三十一页。 4、销售节奏（具体数量另行计算） 推货节奏 时间 数量及说明 第一次 2012年7月 略 第二次 2012年8月 略 第三次 2012年9月 略 说明： 销售人员部分，消化内部客户和关系客户。 在2012年进入销售旺季后，主推商业（暂定）。 在商业和住宅销售取得进展的情况下，推出创新产品（学生产品）。 第六十四页，共一百三十一页。 5、核心推广主题 “富佳生活圈”概念 第六十五页，共一百三十一页。 6、阶段性主题的平面表现 （1）项目形象推广、建筑表现及团组介绍 第六十六页，共一百三十一页。 第六十七页，共一百三十一页。 第六十八页，共一百三十一页。 第六十九页，共一百三十一页。 （2）顶级运动社区介绍，重点设施讲解 第七十页，共一百三十一页。 第七十一页，共一百三十一页。 第七十二页，共一百三十一页。 第七十三页，共一百三十一页。 （3）强销形象推广及营销系列活动 第七十四页，共一百三十一页。 第七十五页，共一百三十一页。 第七十六页，共一百三十一页。 第七十七页，共一百三十一页。 （4）阶段性清盘及项目形象树立 第七十八页，共一百三十一页。 第七十九页，共一百三十一页。 第八十页，共一百三十一页。 三、营销策略 1、通过接待中心固定宣传 目前项目已设立了接待中心，该接待中心设计有主题、有品位、形象突出。另外项目现场也需建造形象示范区及样板间，通过客户的亲身体验，强力蓄客。 第八十一页，共一百三十一页。 3、开发团购策略 为保持项目形象和档次，不展开全面的登门拜访，而是重点针对政府机关、企事业单位及周边有较强购买力的企业等特定单位开展团购，向其展示项目的良好形象，突出项目开发和产品带来的优越性，勾起客户的购买欲。通过组织团购定房，为项目开盘大量锁定意向客户，确保亮相推广和开盘的成功。 第八十二页，共一百三十一页。 针对特定人群，特别是经济效益良好，消费力强的单位、企业可以采用两种策略： （1）自上往下，由企业上层发起 与市内有较强购买力的单位进行接触、沟通，甚至直接与该单位的高层进行联系沟通，获得该单位高层领导的许可后，推广人员上门到其所在企业进行宣传，从而获知其所在单位人员的购买意向，积累客户，发动其进行集体购买。在项目初期启动阶段，该团购策略对项目的宣传和开盘起着十分重要的作用。 第八十三页，共一百三十一页。 （2）在已有意向客户中积累和挖掘 在与已成交客户或意向客户的接触中，逐步掌握其所在单位人员的购买意向，从而通过介绍并发动熟悉客户购买，也通过与其所在单位主要领导或意见领袖进行拜访发动工作，形成“从下到上”、羊群效应式的整体推广宣传效果。 第八十四页，共一百三十一页。 4、灵活销售策略 （1）老客户、老价格：在提价后（6月中旬，匀速提价，），7月中旬，举办2期或精品组团的销售，报价使用提价后价格5500元/㎡，实际销售价格使用6月份价格，购买资格仅限于以购房的业主再购买或介绍购买（1:1）。 （2）新客户、幸运星：新客户以十户为一组，报价使用提价后价格5500元/㎡，抽取免单、按月返现等大奖。 第八十五页，共一百三十一页。 5、部分销售建议 价格到合适时机才公开 因为在市场预热期，消费者对项目新推产品的优势还未彻底了解，消费者心理价位还未提到一定程度，过早公布价格会在消费者心中留下不良的印象。只有扎实做好前期的推广宣传工作才能达到“一鸣惊人”的效果，因此建议价格公布时机选取在内部认购前公布较为合适。 第八十六页，共一百三十一页。 在具体营销过程中： 开盘前后通过多种活动和宣传方式，向社会倡导“富佳生活圈”的理念，以此吸引社会大众及媒体的目光，并形成社会话题，形成强大的舆论影响，促进项目的社会传播。 蓄客充分，现场包装完成，销售中心开放使用。在蓄客期，需要通过细致的客户服务工作来获得确定的市场信息，并在取得首批房源的预售证后，通过收取诚意金来锁定客户。 第八十七页，共一百三十一页。 营销价格策略方面，高开低走（暂定）： 项目销售价格采用“高开低走”策略，由于本案的一期价格影响到后期产品的升值空间问题。如价格过低，则后期销售活动必然存在较大压力。 因此入市价格应参考区域内竞争楼盘的平均价格，突出项目的形象与定位强力切入市场，灵活营销、大幅优惠、吸引客户快速成交。 在后期根据整体市场的价格水平状况以及项目的自身环境、配套建设，适当进行特价，建