住宅附加值空间功能研究.pptxVIP

会计学 1 住宅附加值空间功能研究 研究意义及分类 附加值空间功能研究 结论与启示 2 2009 第1页/共26页 巧妙运用“灰空间”摊薄地价　提升产品整体溢价　 3 2009 研究意义及功能分类 1 利用各种巧用面积方法可使不计入面积或计入一半面积，在规避市场风险的同时也巧妙地提高了容积率，使其楼面地价将被摊薄，有效降低开发成本获取高额利润。 由于高效采用“灰空间”，其得房率将大大提高，即使单价提高，与同板块楼盘溢价比仍然可达到较高水准，开发商与客户得到双赢，摊薄地价的同时达到整体溢价的大幅度提升。 附加值空间功能分类表 适用范围 附加手法 建筑面积计算 普通住宅 普通凸窗/转角凸窗 不计入建筑面积 普通住宅 落地凸窗 不计入建筑面积 普通住宅 可局部拆卸内凸窗 不计入建筑面积 普通住宅 设备平台 不计入建筑面积 普通住宅 隐蔽式储藏空间 不计入建筑面积 普通住宅 花架形式构架 不计入建筑面积 小户型/豪宅类公寓 共享电梯厅 减少分摊面积 小户型/豪宅类公寓 大进深阳台 计一半建筑面积 小户型/豪宅类公寓 入户花园 计一半建筑面积 中小户型/别墅 夹层空间 不计入建筑面积 普通住宅/别墅 赠送阁楼 按净高尺度计算 花园洋房/类别墅 赠送露台 不计入建筑面积 类别墅 超高中庭院 不计建筑面积 类别墅 内庭院可改造 不计建筑面积 类别墅 车库上方改造 不计建筑面积 类别墅 前庭后院 不计建筑面积 别墅/类别墅 地下室/半地下空间 不计建筑面积 别墅/类别墅 室内挑高空间 不计建筑面积 第2页/共26页 4 2009 研究意义及分类 附加值空间功能研究 结论与启示 第3页/共26页 普通凸窗/转角凸窗 设计要点： 普通凸窗： 普通凸窗在小户型中应用个较多 ，万科的90+户型中，功能房间内设计大面积的凸窗，在空间上有效解决了90㎡做三房的过于紧凑的缺陷，根据设计规范，一般进深考虑控制在0.6m； 卫生间转角凸窗： 卫生间的净高要求低，转角凸窗的应用最为理想，通过把带窗外墙向外推移，将窗台放到与浴缸位置齐平，做成大玻璃窗，可使 卫生间的空间面积感增强2-3平方米； 5 2009 附加值空间功能研究 2 普通凸窗改造成室内空间示意 实际应用广泛 / 卫生间空间有效增大 卫生间转角凸窗实景 卧室内转角凸窗适用于别墅 资料来源：上海 合生高尔夫公寓 第4页/共26页 6 2009 2 设计要点： 可改造的凸窗主要是将凸窗下部的框架结构布置在楼体外侧，则室内高出部分可以去除，从而增加房型的使用面积，或者不进行拆除，直接作为室内突出使用物的一部分，例如椅子等。 缺点： 拆卸后如何保证墙体的隔热、保温 。 落地凸窗 空间延伸，实际窗地面与房间地面相同 附加值空间功能研究 改造后内空间示意 室外空间示意 可改造凸窗室内空间模型示意 第5页/共26页 7 2009 2 可局部拆卸内凸窗 增加储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高 设计要点： 在凸窗上部分设计横梁，将部分空间隔成两层，使得凸窗层高【下层空间】不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏空间 ；装修期间可将横梁“拆卸”，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。 缺点： 拆卸后如何保证墙体的隔热、保温 。  上图的顶柜为可以打掉的部分的上梁，将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高 附加值空间功能研究 凸窗上方横梁设计为储藏空间 凸窗外立面与外墙齐平 凸窗下方为完整空间 内凸窗拆卸后示意 资料来源：深圳 桂芳园 第6页/共26页 8 2009 2 利用设备平台 大面积设备平台 实用性创新 设计要点： 设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域，通过赠送大面积的设备平台，经过改造适宜在小户型中高效利用，可增加其功能区域，如书房、储藏室、健身房等。 附加值空间功能研究 利用设备平台作为可改造空间可称为金地一大创新之举。 玻璃房隔成书房 原设备平台 客厅区域整体示意 资料来源：上海 金地未未来 第7页/共26页 9 2009 2 隐蔽式储藏空间 结合管道井 增加储藏空间 设计要点： 在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间，净高小于2.2米可不计入建筑面积。  附加值空间功能研究 第8页/共26页 10 2009 2 以花架形式作为构架 创新形式 可架板直接够成房间使用 设计技巧： 在原预备设定房间处构建花架，又可以作为楼板的梁，由于是花架，可不计入建筑面积。装修时期间可铺板隔房构成独立空间使用。 缺点： 开发商需后期为业主提供改造， 可行性更高，但需增加改造成本  花架原型示意 改造后房间示意