房地产行业格局优化专题分析报告2：优质房企成长空间测算，辞旧迎新.pdfVIP

行 业 及 房地产 产 业 2022 年 05 月 11 日 行 辞旧迎新 ，道宽路阔 业 研 / 究 看好 ——房地产行业格局优化专题报告 2 ：优质房企成长空间测算 行 业 深 度 相关研究 本期投资提示： 中南获华融及南通国资流动性支持，或 将开启更多对优质民营房企的支持-房  总量空间：住房需求有支撑，料中期仍有 15~18 万亿。我们认为我国房地产需求虽可能 证 地产行业事件点评 2022 年 5 月 8 日 已处于顶部区域，但对比海外多项需求指标仍有较大提升空间，预计我国中期住房需求仍 券 推进县城城镇化，因城施策加码加速- 有较强支撑。在谨慎假设下：2030 年城镇化率 70%、2030 年人均居住面积 35 平米、 研 究 房 地 产 行 业 周 报 2021-30 年城镇存量住房更新率 1.0%、2021-2030 年商品房均价年均涨幅 2.4% ，估算 报 （2022/04/30-2022/05/06 ） 2022 2021-30 年商品房销售面积中枢为 13.5 亿平米、销售额中枢为 15.0 万亿元。在积极假设 告 年 5 月 8 日 之下：2030 年人均居住面积 35~39 平米和 2021-30 年城镇存量住房更新率 1.0~1.4% ， 预计我国中期商品房需求中枢仍有 15~18 万亿元，较 2021 年-17%~0%。  集中度空间：料房企 CR5 将由 16%升至中期超 24%。我们认为我国房地产行业后续发展 路径或将类似于美国房地产“总量趋弱+格局优化”的模式，但预计在总量韧性和集中度 提升两方面均将更强于美国。参考美国房地产的格局优化经验：2018 年美国房企 CR1 达 8.4%、CR5 达 24.4% ，预计我国中期房企CR1/CR5 将分别提升至 8%/24% ，较目前的 4.2%/14%分别提升 90%/71%。并考虑到：1 ）对比历史本轮资金困境历史罕见、房企间 并购整合将更为剧烈；2 ）对比海外我国房地产更非市场化、有更多结构性支持政策，因 而导致我国集中度起点或更低、终点或更高，从而推动未来集中度提升空间更大。  权益比空间 ：料优质房企权益比将由 65%提升至 80%+。我们认为在本轮周期行业加速 出清、格局优化后，优质房企的销售权益比例将显著提升，并有望回到 2016 年之前的状 态。其中预计销售权益比的回升主要来自于：1 ）存量提升：行业并购行为预计将不断增 加，头部优质房企通过并购收回少数股东权益；2 ）增量提升：行业出清后，拿地和融资 的竞争减少，推动房企拿地权益比例的提升。预计优质房企的销售金额权益比将从 2021 年约 65%逐步提升至中期超 80%以上，对应提升比例将超 23%。并考虑到部分房企目前 权益比起点更低及未来权益比终点或更高，从而推动未来权益比提升空间更大。  利润率空间 ：料优质房企净利率将由7%升至 10~12%。我们认为房地产行业的出清正在 加速呈现，土地市场快速降温导致地售比逐步下行，推动拿地毛利率已率先见底、并正在 逐步修复；同时在出清一批高杠杆房企后，行