蓝光深研究报告演示文稿.pptVIP

【蓝光迪康】迪康药业对于蓝光而言，更像是“有意栽花花不开,无心插柳柳成荫” 2008年6月，蓝光集团以拍卖形式受让迪康药业5251万股，成交价款仅为3.22亿元，筹备借壳上市。 受政策影响，未能实现借壳上市。 蓝光将迪康药业股权绝大部分抵押给招商银行、光大银行以换取买壳所花的约3亿元资金。 2011年前后，蓝光屡次曝出资金链紧张的问题。 蓝光采取减持迪康药业股份来套现的解决办法，经过六次减持蓝光的持股比例由29%下降至13.97%，仍是第一大股东，套现达4亿元。 蓝光入主迪康药业前后投入数千万元的银行利息和财务成本，而三年后所获的是超过4亿元的现金以及近11亿元的股权市值。 蓝光投资解读 第三十页，共七十二页。 【阶段性集团战略】目前蓝光提出以集中化、高周转+中利润的运作模式实现地产+金融的发展战略 杨铿在蓝光2013年半年总结会议上围绕蓝光“九年千亿”的目标，再次提到集中化、高周转+中利润的运作模式，地产+金融的发展战略 经营变革 产品 市场及营销 投资 管理变革 融资 人力资源及企业文化 母子公司管控259工程 信息化建设 战略合作伙伴 品牌及客户管理 8月15日蓝光旗下迪康药业公布重大资产重组停牌公告，宣布蓝光集团“再次融资”开启，蓝光此次上市是否能够成功，还未可得知。 蓝光投资解读 第三十一页，共七十二页。 带着问题看蓝光： 第三十二页，共七十二页。 蓝光发展战略地图：监控了将近50个城市，以发展以一、二线城市为主 重点发展区域 重点发展区域 西南 大本营 不考虑区域 不考虑区域 不考虑区域 次重点发展区域 以西南为大本营； 重点发展区域：长三角、环渤海湾区域； 次级区域：中原城市集群，有机会就入市； 不考虑的区域：珠三角、东北、西北、西部地区； 杨铿：“蓝光的全国布局一定是向环渤海、长三角、西部三个区域集中，这三个板块的投资力度和密度都会加大。” 蓝光战略解读 第三十三页，共七十二页。 蓝光地产发展布局：已在11个城市拿地做项目，计划新进入全国30个城市，包括天津、大连、沈阳、上海、南京与杭州等地 1、立足西南，夯实基础：以成都为中心，重点发展重庆和昆明二线城市； 2、发展延伸、战略布局：华北、华东、华中一线及重要二线经济城市，主要有北京、青岛、长江三角区之杭州、无锡，华中经济区之武汉、长沙等。 3、土地储备充足，继续全国化：2012年100亿、2013年150亿土地储备，在全国30个城市设立办事处，专门负责土地拓展（已经实施中）。 正在设立办事处的城市 已经拿地有项目的城市 蓝光战略解读 近期必须拿地的城市有： 合肥、武汉、苏州、杭州、 大连、天津 第三十四页，共七十二页。 30个城市的办事处的工作人员以当地人为主，8月底全部到岗 30个办事处有50多人，全部都是投资发展部的编制，要求及工作内容如下： 必须是男性，能喝酒。了解当地房地产市场、懂产品、懂政策法规，有一定的人脉资源。 工作内容： 重点考察这个城市的一些关键问题： 1、这个城市对于蓝光快销型产品在规范上有无大的障碍，比如政府规定（必须要封顶才能销售）、银行放款条件（放款比例是多少）等，必须要进行全面的深入了解，判断能否支撑蓝光在这个城市做快销模式（资金周转率）； 2、这个城市是否符合蓝光快销刚需产品80/20原则，购房群体是否充足； 3、对城市进行详细的全面的调研，城市准入研判（这一般由外联合作单位完成）； 蓝光利用“自身办事处”+“当地合作伙伴”的模式，能够快速的了解当地市场情况，能够快速的做出决策（一般设立办事处之后1-2个月就要拿地）。 两条线并行的方式提高了蓝光投资发展的工作效率。 蓝光战略解读 第三十五页，共七十二页。 带着问题看蓝光： 第三十六页，共七十二页。 【拿地坚持市场化】蓝光坚持走纯市场化道路，通过招拍挂形式拿地，2005年-2013年7月期间其土地拍卖获得率达85% 2005-2013年7月期间，蓝光共通过招拍挂获得34宗土地，其中拍卖获得29宗，拍卖获得率85%。 一直以来，蓝光基本通过招拍挂形式拿地，走纯市场化道路。其高层认为通过招拍挂形式拿地“更干净，更安全，不需要勾兑关系” ，规避了一些与政府和地方融资平台方面的风险，以及将来可能在金融环境上产生的风险。 2008年之前蓝光一直在成都及省内拿地，2008年在北京及重庆获取高价地块； 蓝光因为有了2008年的经验，2011年则开始大规模拿地； 2005年至今，蓝光一直坚持走市场化道路，基本不与地方政府“勾地”。 蓝光投资解读 第三十七页，共七十二页。 蓝光项目的利润主要来源于商业，对于8倍的资金杠杆自认为并不算高。 “蓝光集团拿地注重和城市的发展、规划紧密结合在一起，有可能在一定时间它的拿地成本很高，个别溢价率甚至超过50%，但是从拿地到销售到