房地产开发财务会计与纳税管理知识分析实务.pptx

转让及销售阶段业务概述;第一节 转让及销售阶段业务概述;第二节 转让及销售阶段的纳税处理;一、营业税及附加;〔二〕税目税率 1、营业税：5%〔注：转让在建工程，代建工程税率均为5%，但税目不同〕。 2、城建税：7%〔市区〕，5%〔县镇〕，其余为1% 3、教育费附加3%。;二、印花税;三、土地增值税;2、特殊征税范围的判定： 〔1〕房地产的出租、抵押、代建：因产权未发生转移，不需要缴纳土地增值税。 〔2〕房地产的交换：属于土地增值税的征税范围，但对个人互换自有居住用房地产的，免征土地增值税。 〔3〕以房地产进行投资、联营：只要投资或被投资企业有一方为房地产开发企业时，需要缴纳土地增值税，否那么免征。 〔4〕兼并转让房地产：免征。;〔二〕征收方式 1、查账征收：分为两个阶段 〔1〕预征 〔2〕清算 2、核定征收：以下5个条件 〔1〕应当设置但未设置账簿 〔2〕擅??销毁账簿或拒不提供纳税资料的 〔3〕账目混乱，难以确定转让收入或扣除工程金额。 〔4〕逾期不清算 〔5〕申报的计税依据明显偏低又无正当理由。;〔三〕纳税地点： 1、向房地产所在地主管税务机关申报 2、房地产坐落在两个或以上地区的，应按房地产所在地分别申报。 〔四〕纳税申报的期限： 转让房地产合同签订后的7日内。;四、企业所得税;〔2〕特殊规定：未完工开发产品取得的收入可以扣除交纳的营业税金及附加、土地增值税，其数额在企业所得税月〔季〕度缴纳税申报表〔A类〕第4行“利润总额〞栏减除。 例题：P133例5-3 2、销售完工开发产品的企业所得税预缴与一般企业一致。;〔二〕企业所得税的汇算清缴： 1、法律依据： 〔1〕?企业所得税法?及其实施细那么； 〔2〕?房地产开发经营业务企业所得税处理方法?〔国税发［2021］31号〕 2、清算时间：年度终了之日起5个月内或自实际经营终止之日起60日内。;第三节 土地增值税清算;1、应税收入： 〔1〕包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入形式来看，包括货币、实物和其他收入。 〔2〕视同销售的，其收入确定方法和顺序： ①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； ②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 〔3〕将房地产转为自用或用于出租等商业用途时假设产权未发生转移，不征收土地增值税，在清算时不列入收入，不扣除相应的本钱和费用。;2、土地增值税的纳税申报;3、土地增值税扣除工程要求 〔1〕须提供合法有效凭证 〔2〕提供的前期工程费、建筑安装工程费、根底设施费、开发间接费用资料不符合要求或不实的，由税务机关核定金额扣除。 〔3〕配套设施无论有偿与否，均可扣除 〔4〕销售已装修的房屋，装修费用可以扣除，预提除另有规定外不得扣除。 〔5〕属于多个房地产工程共同的本钱费用，应按工程可售建筑面积比例确定工程的扣除金额。;三、税收优惠;四、清算后再转让房地产的处理;第四节 转让及销售阶段会计处理;二、商品房销售的会计核算 〔一〕商品房预售的会计处理 1、定金核算：通过“其他应付款〞或“预收账款〞账户核算，房地产开发企业收取的定金应缴纳营业税金及附加。 2、预售房款：通过“预收账款〞或“应收账款〞核算。 3、按揭保证金： 〔1〕货款行直接扣收按揭保证金的 借：银行存款 其他货币资金——按揭保证金户 贷：预收账款 〔2〕房地产开发企业从一般结算户转入按揭贷款保证金时 借：其他货币资金——按揭保证金户 贷：预收账款 〔3〕承购人违约，货款行从保证金专户扣收承购人还贷本息时 借：其他应收款——xx 贷：其他货币资金——按揭保证金户 (4)承购人补缴还款额时，做相反的分录 借：银行存款 贷：其他货币资金——按揭保证金户;4、代收配套设施费、办证费、维修基金的核算 借：银行存款 贷：其他应付款 借：其他应付款 贷：银行存款 ;〔二〕商品房销售的会计处理 1、收入确认的5个条件 〔1〕所有权上的风险与报酬转移给购货方 〔2〕企业既没有保存与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制 〔3〕收入的金额能够可靠地计量 〔4〕相关的经济利益很可能流入企业 (5)相关已发生或将发生的本钱能够可靠计量 2、商品房收入的计量 例题P151例5-8;〔三〕特殊情况下商品房销售的处理;〔2〕视同买断方式 a、如果房地产开发企业和受托方的协议明确标明，受托方在取得代销商品后无论是否能够卖出、是否获得，均与委托方无关，此时与房地产开发企业直接销售商品房给受托方没有实质区别，应确认收入。 b、如果房地产开发企业和受托方之间的协议 明确标明，将来受托方没有将商品房售出时可以将商品房退回给委托方，那么房地产开发企业在交付商品房时不应确认收入，收到代销清单后再确认收入。;2