房地产企业财务分析.pptx

财务指标与财务报表分析;房地产企业财务分析;财务报表分析的主要问题——分析什么;财务报表分析的主要问题——分析什么;财务报表分析的主要问题——分析什么;财务报表分析的主要问题——分析什么;财务报表分析的主要问题——分析什么;财务报表分析的主要问题——分析什么;财务报表分析的主要问题——分析什么;财务指标体系和财务报表的分析方法;一、财务指标体系;财务指标体系表;〔一〕偿债能力指标 1、流动比率 = 流动资产／流动负债 流动比率可以反映短期偿债能力。一般认为生产企业合理的最低流动比率是2。影响流动比率的主要因素一般认为是营业周期、流动资产中的应收帐款数额和存货周转速度。 2、速动比率 =〔流动资产－存货〕／流动负债 由于种种原因存货的变现能力较差，因此把存货从流动资产种减去后得到的速动比率反映的短期偿债能力更令人信服。一般认为企业合理的最低速动比率是1。但是，行业对速动比率的影响较大。比方，商店几乎没有应收帐款，比率会大大低于1。影响速动比率的可信度的重要因素是应收帐款的变现能力。 3、保守速动比率〔超速动比率〕=〔货币资金+短期投资+应收票据+应收帐款〕／流动负债进一步去掉通常与当期现金流量无关的工程如待摊费用等。 4、现金比率 =〔货币资金／流动负债〕现金比率反响了企业归还短期债务的能力。;〔一〕偿债能力指标;〔二〕长期偿债能力〔资本结构分析〕;〔三〕营运能力;〔四〕盈利能力;〔四〕盈利能力;〔五〕市场表现;〔五〕现金保障能力;〔六〕增长能力;〔七〕其他指标;财务指标体系和财务报表的分析方法;二、财务报表的分析方法;1、财务比率分析 —盈利能力 —资产使用效率 —增长能力 —资产流动性 —负债能力 —价值创造;1、财务比率分析法 财务比率分析应注意： 〔1〕结合实际情况，如行业特点、季节性趋势和通货膨胀等 〔2〕结合财务报表后的“附注〞或“注释〞局部，以防止企业的“盈利操纵〞。 〔3〕例外原那么;二、财务报表的分析方法;2、比较分析法 建立一系列财务指标，并将这些财务指标与企业历史上的财务指标、与行业的平均数和行业的先进企业的相关指标进行比照，最后综合判断企业的经营业绩、存在问题和财务健康状况。;2、比较分析法 —不同时期的比较分析 —与同业其它公司的比较分析 →行业平均数比较 →行业先进指标比较;二、财务报表的分析方法;3、结构分析法 —收入结构 —本钱结构;3、结构分析法 计算某一时期“三表〞中各项账目的比例，然后与本企业历史财务指标、行业的平均数或先进企业的指标或相关比例进行比照，综合判断企业的经营业绩、存在问题和财务健康状况。;二、财务报表的分析方法;4、因素分解分析法;杜邦分析法;注意：投入资本=资产净值=现金+WCR+固定资产原值 税后ROE=ROIC×财务杠杆乘数×〔1-T〕 税前ROE= ROIC×财务杠杆乘数 一般来说，EBT/EBIT＜1，所以，在EBT/EBIT既定的情况下， 如果投入资本权益资本，导致财务乘数杠杆1，那么ROEROIC； 如果投入资本权益资本，导致财务乘数杠杆1，那么ROEROIC。;房地产上市公司与旭辉财务数据比较表;价值创造及其影响因素分析;MVA〔Market Value Added〕是总资本数量〔权益资本+债务资本〕的市场价值与股东和债权人投资于公司的资本数量之差， , 即资本的市场价值-占用的资本。 当MVA0，说明投资者认为企业总资本的市场价值大于投入资本的价值，所以企业“创造价值〞；反之，当MVA0，说明投资者认为企业总资本的市场价值小于投入资本的价值，所以企业“损害价值〞。 实际上, MVA也是一个“时点指标〞，只能反映企业在“某一时点〞是否创造价值。如果要反映企业是否在“某一时期〞是否创造价值，必须观察一段时期以来各个时点上MVA的变动情况。 以MVA衡量企业是否创造价值适宜二个条件：一是企业应是上市公司；二是资本市场必须是“有效的〞，或者说，“公平、公开、公正和诚信的〞。;〔b〕企业盈利的含义——考核企业的效益，“会计利润〞〔Accounting Profit〕和“经济利润〞〔Economic Profit〕何者合理？ 会计利润增加不等于创造价值：公司可能通过“合理地、但过度地〞增加资本投入，特别是营运资本〔WCR〕的投入增加会计利润。因此，会计利润的增加并不意味着企业企业盈利能力的提高！ 例如，企业经理人可试图通过增加资本投入提高企业的销售收入和净利润，但一旦企业营运资本的增长率超过销