金地置业拓展部程远对国六条解读及应对.pptVIP

“国六条”细则解读 及 发 展 商 应 对 策 略;国六条”细则解读;中原认为：; 对比中央今年出台的“国六条”及其细则，其与去年中央出台的政策“国八条”与“新八条”的一个最重要的区别在于，去年中央的调控仅是从方向上给出指导，除了明确一个“营业税”的问题后，其余均由地方政府去做调整及细化。 而今年，中央不但从“方向”给出了指引，还在细则做出了明确的规定，并未给地方留有丝毫的回旋余地。一直以来，出于地方保护主义，地方政府和中央政府对楼市宏观调控一直处于“博弈”过程，这次能否例外，取决于地方政府对地方利益的权衡及中央政府对宏观调控的真实态度了。; 中国经济在2006年一季度的高速发展所带来的问题，再度引起政府的警惕。据数据显示头两月的固定资产投资增幅则为26.6%，比去年同期还要高上2%。而央行公布的《货币政策报告》还反映：M2同比增长18.8%，M1同比仅增长12.7%，两者增幅之差的“喇叭口”为6.1个百分点，这表明一季度广义货币供应量过多，主要在于商业银行贷款增长过快，远远高于央行年初制定的16％的M2目标。 稳定房价已成为各级政府不可推卸的责任，地方政府既不能无所作为，更不能为了局部或眼前利益实施逆向调节，所以，地方政府极有可能在自身利益上作出让步，以平抑高企的房价。 ; 从细则来看，存量别墅类物业和高端住宅将会更显稀缺，政策天平明显倾向于高端物业，然而值得注意的是，此次实施细则中央仍留有余地，如按揭首付新政策稍嫌温和，同时也未对购买多套住宅和购买非普通住宅设限等。 由此可见，此次调控并非终极调控，对于调控不到位的部分及调控成效不显著，或地方政府执行不坚决的地区和城市，不排除有进一步行动的可能。 ;细则点评; （二）明确新建住房结构比例。 “十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。; （三）调整住房转让环节营业税。 为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。; （四）严格房地产开发信贷条件。 为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款抵押物。; （五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。 为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。;（六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。 各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。;（七）加大对闲置土地的处置力度。 土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4,且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。; （八）严格控制被动性住房需求。 各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要