上海某住宅区项目定位分析.docx

PAGE 最新 精品 Word 欢迎下载 可修改 目 录 一．工程定位·····························································P3 1工程评判 2市场形象定位 3目标客户定位 4目标客户分析 二．推广策略·····························································P12 1策略概述 2推广阶段 3推广费用预算 三．广告企划·····························································P19 1广告总精神 2阶段广告执行方案 3媒体方案 四．工作进度表·····························································P43 序 本案营销企划的根本思想 以耀江集团整体开展的**眼光，对待本案的全程营销企划； 将本案理解为耀江品牌运作的一局部，充分考虑对耀江品牌已有影响力的继承和开展； 充分发挥每个工程在品牌开展过程中的作用，进行整合营销，最终实现“满盘皆赢〞。 本案营销企划的主要目的 销售目标 实现与现金流相对应的销售方案，到达预先确定的经济收益； 品牌目标 在耀江花园的根底上，将耀江品牌的市场影响力提升到一个新的层次； 积累客户 通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发工程积累忠诚的潜在客户。 工程定位 1工程评判 1.1优势 北外滩外滩源四川北路商街的总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了**者对本区域物业的信心； 名江七星城浦江名邸香港丽园名佳经典等物业的推出，使人们对虹口区域的物业认识由“中低档〞逐渐向“中高档〞转变，为本案的推出奠定了一定的根底； 耀江花园已经在上海市场积累了较高的品牌形象，使人们对“耀江〞品牌有了初步的认识； 与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位建筑设计方面具有非常独特的优势，已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式，除了考虑朝向观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，成为城市中独特的风景线； 由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，使本案与北外滩相应的规划相符合，大大增加了本案的档次。 1.2劣势 由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏，北外滩的真实价值还没有在房地产市场表达出来，所以存在着很多的不确定性， 尤其是本案的升值空间，具体表现在定价的策略； 本案的占地面积相对较小，因而在环境设计上的余地较小，只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用； 由于重点考虑了观景效果建筑景观，使局部房型出现了一些不规那么的空间布局，使人们居住心理和家居摆放有一些困难。 1.3威胁 周边已开发工程，如浦江名邸名江七星城中**者持有的房源将在未来不断释放，由于其相对较低的价格，对本案造成 一定的威胁； 四川北路的整体开发，在未来将出现较大规模的高档住宅供应量，由于其户型面积规模效应等因素，将对本案造成一定 的竞争力。如明佳房产的明佳经典，北临4万平方米的绿地，毗邻四川北路，很可能成为未来虹口高档住宅的新星； 世界政治和经济格局处于**，将影响外资企业对上海的**，对本案也将造成一定的影响； 随着北外滩和外滩源开发进程的加速，与本案地段优势雷同，甚至更加优越的工程可能会不断涌现，将减低本案的市场竞 争能力； 白金府邸新外滩花苑临潼苑同处北外滩区域，对本案构成直接竞争。 1.4时机 目前整个北外滩区域正处于开发的前奏，作为北外滩内的工程，必将吸引公众的眼球；同时北外滩核心区域的假设干工程， 如世茂中远等工程进度相对缓慢，本案将充分利用2022年底至2022年中的北外滩工程真空期打一个“时间差〞； 由于还处于开发前期，再加上虹口房地产市场目前正处于转折时期，因而具有很大的升值空间； 真正属于北外滩规划内的楼盘目前主要是新外滩花苑和临潼苑以及白金府邸，在高端市场仍然属于稀有产品； 北外滩外滩源的开发，以及四川北路的改造，使本案处于城市开展热点的中心区域，必将产生更多的机遇，带来更大的 市场需求； 目前上海房地产高端市场无论是**还是居住，都处于供需两旺的总体态势。 2市场形象定位 2.1总体形象 中国新经济中心的高尚综合商住社区。 2.2分形象 中小企业的孵化基地，前沿产业的聚集地。 新知识阶层的理想家园。 〔新知识阶层：知识经济中的创业者。〕 北外滩区域可收藏的稀世豪宅。 3目标客户定位 3.1写字楼 外资及外省市知名企业的分支机构或办事处； 新兴前沿领域的中小型企业，如电子商务生物制药信息产业**公司律师事务所保险贸易等行业； 各行业管理机构； 与周边经济活动往来密切的相关企业，处于地段考虑，选