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二、资产评估的基本原理 （一）资产的价值形式 资产评估实质是对资产价值的评估 资产价值常见的有11种形式： 公允市场价值（fair market value）：又称市场价值或现实价值，买卖双方在信息公开、交易公平的条件下自愿交换某项资产的现金量或等价物——大致就是资产本身的价值；可看作“最可能的”交易价格；不考虑购买者计划改进资产所带来的潜在影响（价值创造） 第三十页，共五十八页。 资产的价值形式（续一） 投资价值（investment value）：某项资产所有权未来收益的价值（盈利能力） 使用价值（value in use）：资产具有某种特定用途所相当的价值 交换价值（value in exchange）：资产从现有机构单位分离出来的价值 商誉价值（goodwill value）：企业无法估计的但能够吸引顾客的品质的总和，即企业整体价值高于其有形资产与可确指无形资产价值的部分 持续经营价值（going concern value）：商誉之外、企业作为能够存续的、不会受到经营中断威胁的经营单位所具有的价值 第三十一页，共五十八页。 资产的价值形式（续二） 账面价值（book value）：又称净值或账面权益，仅仅是一个会计和纳税上的概念 清算价值（liquidation value）：企业终止经营时将资产分别出售同时偿清负债以后所能实现的净值，分强制清算和有序清算 投保价值（insurable value）：一项资产发生损坏时有保险公司赔付给资产所有者的货币 重置价值（replacement value）：未获得同等效用的一项新资产所花费的成本，估计重置成本时要考虑资产被新材料、新技术替代的可能，不同于复制价值（reproduction value，即以当前价格为基础复制该资产所花的费用） 残存价值（salvage value）：一项资产对当前所有者不再有用而将之出售或做其他处理时所能实现的价值，不同于清理价值（scrap value，指资产对任何人的任何目的都不再有用） 第三十二页，共五十八页。 不同资产价值形式之间的关系 图1 企业各种实体价值类型与企业未来收益之间的关系 企业总价值 商誉 有形资产的使用价值 有形资产的有序清算价值 有形资产的强制清算价值 有形资产的清理价值 可确指的无形资产价值 元 企业未来收益 企业未来收益 第三十三页，共五十八页。 （二）资产评估的基本原则 选择性原则 在任何一项成熟的资产所有权转让中，买卖双方都对交易的达成有选择的余地——公允市场价值成立的基础 重置原则 一个谨慎的购买者为一项资产所支付的价格不会高于为重新建造效用相同的资产所必需的成本——成本法的依据 替代原则 一项资产的价值往往是由获得同样满意的替代物所需的成本决定的——市场法的依据 未来收益原则 一项资产的价值是对资产所有权或控制权所能带来的预期经济收益的反映——收益法的依据 第三十四页，共五十八页。 （三）资产评估的一般方法 评估方法（1）：成本法 成本法是在估计重置成本的基础上对资产价值进行评估，通常用于金融机构的有形资产 基本公式：资产市场价值=重置成本—损耗→（重置成本×损耗率） 损耗包括三种： ▲ 物理损耗：由于磨损和自然的浸蚀而使资产实体发生的损耗 ▲ 功能性损耗：由于资产涉及性能的“缺陷”而形成的价值贬值 ▲ 经济性损耗：由于资产以外的各种因素造成的效用递减而产 生的贬值 金融领域应用：银行分支机构不能适应技术进步或环境变化而发生损耗 第三十五页，共五十八页。 评估方法（2）：市场法 市场法是将被评估资产与市场上交易的同类资产进行比较，强调一项资产的价值等于为获得同等满足的替代品所费的成本，可用于各种有形、无形资产评估 运用市场发的两个关键： ▲ 确定替代品（类似交易案例）：替代品的相似程度；至少需要4—5个交易案例的比较；交易资料的真实性；案例的交易环境和交易条款 ▲ 对替代品进行必要的调整：替代品与被评估资产事实上不可能完全相同，因而应对不可比因素进行调整 金融领域应用：广泛用于银行兼并收购的资产评估 第三十六页，共五十八页。 评估方法（3）：收益法 收益法是基于未来收益原理即根据资产的未来净现值来估计资产价值，只适用于直接产生收益的资产 收益法实质是将资产的未来收益流（一组数值）简单地转化成资产价值的代表值（一个数值）的过程——资本化 特别适合于金融资产的价值评估，在金融整体资产、单项资产评估中均有广泛应用 第三十七页，共五十八页。 三、收益法资产评估的应用 （一）收益法的形成原理 一项投资的年收益：年收益=投资额