山东德州项目市场分析及定位简报.ppt

项目所处的市场受制于当地的消费水准，供应过速等不良因素， 在这样的情况下，如何跳脱“住的需求”的瓶颈，兼顾自我实现价值， 对于项目的造势和创收，将取到决定性的作用。 马斯洛需求理论 生存需求 安全需求 归属需求 自尊需求 自我 实现 第四十八页，共七十五页。 室内新风系统 入户花园设计 产品多元， 不同户型满足不同需求 超值空中花园 地热深井热源采暖 外墙保温材质 节省能耗 一步到位的居住品主 （菜单式装修服务） 人文关怀（亲子二代居） 八大需求特点搭配项目本身地标优势， 给人从内至外的最高性价比体验 第四十九页，共七十五页。 亲子二代居 以2套2房小户型为基础，可随意组合拆分，以人文关怀人，满足不同需求。 多元产品 从亲和小户型到亲子二代居， 各种户型满足市场不同需求。 菜单式装修服务 将装修罗列成菜单，客户可自由选择其中内容或不予选择， 提供最专业及人性化的服务。 外墙保温材质 【低碳材质，2008年CHINAF的主体理念】 最新的外墙保温体系，改进住宅保温隔热，防裂抗撞， 节能可达65%。 超值空中花园 精心将空间有限的露台景观化，借用德州充分的光照，搭配极具层次感的 RESORT 景观概念，完美演绎空中的私密景观露台。 入户花园设计 将花园设计入户，用心经营每一寸空间。景观无处不在，品质无处不在 第五十页，共七十五页。 项目市场形象初步定位 项目定位： 高标准/高质量/经济性小区 5H（Ouality / Standard / Levels / Technology / Green) 住宅定位: 完美演绎“CHINAF”理念的标的性住宅 商业定位： 八面玲珑的生活中心，全新理念的SHOPPING MALL 品牌定位： 在整个设计/开发/建造/销售过程中，按照５Ｈ的精神， 以最优越的自身条件和最完善的品质共同打造知名度，可借此拉高后期售价。 规划定位： 充分发展地块的整体经济效益，通过多样不同主题的商业+住宅形态， 兼顾周边区域特性和接受度，形成以住宅为主体，不同形态的组合实现 投资合理性与规划质量保证的协调统一。 第五十一页，共七十五页。 项目市场形象初步定位 居家型 / 中高端 / 多元载体 / 创新跨越（德州唯一） 居住为主、商业为辅 满足不同用途需求（自住 / 投资） 弹性BIO生活空间的标志型建筑产品 第五十二页，共七十五页。 项目客源定位 　来 源 区 域 比 例 比 例 德州本地 市区 德城区 20% 75% 河东新区及开发区 15% 南部城区 6% 北部城区 14% 铁西区 7% 北部工业区 13% 外围区域 7% 7% 非本地 周边 天津 4% 15% 北京 4% 河北 4% 胶东 3% 其他 浙江 1% 3% 华东 2% 客户来源区域预测 第五十三页，共七十五页。 开发理念及操盘 水平有待提高 当地市场对于项目的开发理念及全程操盘水平均处于初级阶段，水准有待提高。 其一 表现在产品细节上，如小区规划、外立面乃至规划等 方面均存在一定的落后程度。 其二 表现于客户的定位上，本土开发商普遍认为现有主流 消费群体对于居住面积的去化能力较高，其实造成这 一现象的主要原因是由当地长期以来产品供应的强制性 所造成，而并非市场客观情况。 特征解析 第十六页，共七十五页。 品牌效应渐露光芒 随着市场日趋成熟，消费者对于产品的需求逐步走向多元化和品质化，对产品本身的关注程度越来越高。 产品形象塑造、 品质变得日趋重要。 特征解析 第十七页，共七十五页。 2-2. 市场趋势解析 市场供应量持续增大，供大于求。 德州市土地实行招拍挂政策后，土地价格急剧上升。住宅土地的投资热情上涨迅速。08年，土地共出让33宗土地，其中大半为住宅用地，而商品成交量明显无法跟上供应的脚步。市场供大于求态势明显。 板块优势明显， 高品质项目过于集中。 受到城市规划影响，市区与河东经济开发区内的产品优势明显，高品质、大规模楼盘在该区域大量集中上市。如何跳脱出目前运作的固有模式，是新兴项目能否立足的重要关键。 楼盘品质逐步上升， 客户需求多元化。 市场升温地价上升迫使开发商自律提高产品水平，规模大盘，多元化产品开始扎堆出现。楼盘之间的竞争转变为对于市场客群的精准判断以及项目品质的个性竞争。 第十八页，共七十五页。