当前房地产市场形势与政策走向解决方案.pptx

当前房地产市场形势与政策走向 ;一、房地产市场发展及近两年来出现主要问题 二、存在问题原因分析 三、稳定房价意义和主要政策办法 四、近期房地产市场运行情况 五、当前存在主要问题及需要关注新情况 六、关于商品房预售制度七、关于日本房地产泡沫破灭 八、结束语  ;一、房地产市场发展及 近两年来出现主要问题; 1998年以来，各地域、各部门认真落实国务院关于深入深化城镇住房制度改革、加紧住房建设决议布署，做了大量工作。 城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业连续快速发展，对拉动经济增加、推进城镇化、改进人民生活等，都发挥了主要作用。; 在市场快速发展过程中，也逐步暴露出一些问题，尤其是投资增势较猛、以及供给增加总体跟不上销售增加、商品房供给结构性矛盾和价格上涨压力在一部分地域逐步突出，引发了中央和国务院高度重视。; 针对以上问题，去年以来，国家把房地产市场调控作为加强和改进宏观调控主要内容，采取了一系列办法。 严格房地产开发信贷和土地管理，提升房地产开发项目资本金百分比，控制城市拆迁规模。 ; 在看到调控取得了一定成绩同时，也应该清醒地看到，房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。 主要表现是： ; （一）房价上涨过快。 房价上涨主要特点： 一是房价涨幅为年以来最高，商品房和商品住宅平均销售价格涨幅突破两位数，20分别上涨14.4%和15.2%，今年一季度比去年同期又分别上涨12.5%和13.5%； 二是东部地域房价涨幅最高，且有深入上升趋势； ; 三是部分大中城市房价上涨过快，有平均房价涨幅已连续二、三年在15%以上。据国家统计局城调队对35个大中城市抽样调查，一季度商品住宅价格比去年第四季度环比增加2.8%。； 四是房价上涨过快现象呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地域向中、西部地域扩展； ; 五是商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上涨，年一季度35个大中城市二手住宅销售价格上涨11.4%。 房价过快上涨，已成为社会关注热点问题。如任其发展，将影响房地???市场连续健康发展，影响宏观经济和社会稳定。; （二）市场需求偏大，供求矛盾突出。 房地产市场供求情况，已由前些年需求不足，转变为阶段性、结构性需求过分扩张。 年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于完工面积增幅，其中20销售面积增幅高出完工面积增幅11.6个百分点。 这几年商品住房供求差距逐步缩小，去年以来局部地域出现了供求担心情况。 ; 今年一季度，全国商品住宅完工面积只有销售面积73%。东部地域和部分中心城市尤为突出。 上海市商品住宅销售面积已经连续4年大于完工面积。商品房供不应求，造成价格不停攀升，并带动二手房价格上涨。 一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。; （三）部分地域房地产投资增加依然偏快。 年房地产开发投资增加28.1%，今年一季度在去年同期较高增幅基础上又增加26.7%，高于全社会固定资产投资增幅。 有13个省区市房地产开发投资增幅超出30%，其中6个地域超出50%，最高到达115%。; （四）市场供给结构不合理。 商品房市场中，非住宅开发百分比偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供给百分比偏低。 今年一季度，我们对部分城市商品住宅供给进行调查显示，100平方米/套以上占总量60%—70%，有城市高达87%。 ; 年全国经济适用住房开发投资出现负增加，占房地产开发投资比重由上年6.1%下降到4.6%，有地域甚至停顿了经济适用住房建设。;二、存在问题原因分析 ; 产生这些问题原因是多方面，有些是合理原因，如城镇人口增加较快，居民生活水平不停提升，对住房需求快速增加；土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提升，配套设施和环境改进以及精装修等，商品房开发建设成本增加。 ; 不过，也有许多不合理原因，最主要是各种投资、投机需求大量增加，部分地域市场总需求偏大，造成价格上涨过快，扩大了房地产开发利润空间，吸引了各类资金参加房地产开发投资和购房投资与投机，从而使房价深入上涨。 ; （一）大量资金涌入房地产市场。 近年来，银行存款利率较低，股票低迷，债市盘子小，钢铁、水泥、电解铝等热点行业也开始降温，社会资金缺乏其它投资渠道。 在这种情况下，大量社会资金，如上市企业募集资金、民间拆借资金、典当行资金，纷纷挤向房地产市场。 尤