万科集团房地产开发成本核算指导书.pdfVIP

万科集团房地产开发本钱核算指导书 1.目的：加强本钱管理，标准集团房地产开发企业本钱核算，正确计算开发产 品本钱，便于本钱资料的比拟和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本标准的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团本钱管理的要求， 正确组织本钱核算工作，建立本钱核算责任制，完善本钱核算根底工作， 改良本钱核算方法，合理确定本钱计算对象，正确归集和分配开发本钱 及费用，及时、准确、完整地提供本钱核算资料，并及时发现本钱管理 中存在的问题，不断寻求降低本钱的途径，同时对在本标准实施过程中 发生的问题及时向总部财务管理部反应。 4. 方法和过程控制 4.1 本钱核算的根本程序 本钱核算的一般步骤依次如下： 4.1.1 根据本钱核算对象确实定原那么和工程特点，确定本钱核算对象。 4.1.2 设置有关本钱核算会计科目，核算和归集开发本钱及费用。 4.1.3 按受益原那么和配比原那么，确定应分摊本钱费用在各本钱核算对象之 间的分配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发本钱费用按确定的方法、标准在各本钱核算对象之间进行分 配。 4.1.5 编制工程开发本钱计算表，计算各本钱核算对象的开发总本钱。 4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发本钱，分别结转完工开发产品 本钱。 4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定 分别计算可售面积、不可售面积应负担的本钱，正确结转完工开发产品的 销售本钱。 4.1.8 编制本钱报表，根据本钱核算和管理要求，总括反映各本钱核算对象的本钱情况。 4.2 本钱核算对象确实定 4.2.1 本钱核算对象确实定原那么 4.2.1.1 满足本钱计算的需要； 4.2.1.2 便于本钱费用的归集； 4.2.1.3 利于本钱的及时结算； 4.2.1.4 适应本钱监控的要求。 4.2.2 本钱核算对象确实定方法 各公司可根据本钱核算对象确实定原那么，并结合工程实际情况，确定具体 本钱核算对象。 4.2.2.1 成片分期〔区〕开发的工程，可以以各期(区)为本钱核算对象。 4.2.2.2 同一工程有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分本钱 核算对象的根底上，还应按功能划分本钱核算对象。 4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划 分本钱核算对象。 4.2.2.4 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施， 不管其支出是否摊入房屋等开发产品本钱，均应单独作为本钱核算对象。 对于只为一个房屋等开发工程效劳的、应摊入房屋等开发工程本钱且造 价较低的配套设施，可以不单独作为本钱核算对象，发生的开发费用直 接计入房屋等开发工程的本钱。 4.3 本钱费用工程及核算内容 4.3.1 本钱费用工程 开发产品本钱核算应视开发产品的具体情况，按制造本钱法设置本钱工程。 本钱工程一般包括以下八项： 4.3.1.1 土地获得价款 4.3.1.2 开发前期准备费 4.3.1.3 主体建筑工程费 4.3.1.4 主体安装工程费 4.3.1.5 社区管网工程费 4.3.1.6 园林环境工程费 4.3.1.7 配套设施费 4.3.1.8 开发间接费 4.3.2 各本钱工程的核算内容 4.3.2.1 土地获得价款 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的 大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面 积补交的地价。 B、合作款项：补偿合作方地价、合作工程建房转入分给合作方的房屋本钱和相应 税金等。 C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、 接口补偿费。 D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安 置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。 4