珠海市写字楼市场分析报告.ppt

珠海写字楼市场分析报告 第一页，共十九页。 价格状况 未来供应分析 报告提纲 整体市场分析 空置状况 供应特征 需求特征 第二页，共十九页。 整体市场分析——2009-2010年施工量暴涨 2008年之前珠海写字楼市场的发展一直处在不温不火的状态，年均施工面积不足10万㎡。从竣工量看，表现亦较为缓慢，年度竣工量在5万㎡以下徘徊。 珠海写字楼市场将以2009年为转折点，受到《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2012年)》、《横琴总体发展规划》以及港珠澳大桥的开工等利好消息。2009年写字楼施工量有个大幅度的提升，总施工量达到40.33万㎡，相当于过去6年的施工量总和。2010年全市写字楼施工面积继续上升，达到43.78万㎡，同比增加8.6%。预计2011年随着三旧改造的启动写字楼施工面积将继续上升至50万㎡以上。 从写字楼销售看，2010年全市仅恒和中心对外销售，销售面积达到4.6万㎡，但较往年比有较大幅度提升。 单位：万元、万平方米 全市合计 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 施工面积 7.82 1.93 6.77 6.32 40.33 43.78 竣工面积 6.15 1.51 3.69 2.55 1.43 0.7 销售面积 1.54 0.82 1.85 3.12 0.59 4.6 空置面积 6.52 6.56 5.69 4.13 4.51 / 销售金额 5076 2518 10081 22560 3165 36576 数据来源：珠海市统计局 第三页，共十九页。 供应特征——竣工量小，波动大 图中数据显示，珠海写字楼市场稳定基因较弱，起伏较大，竣工量较少。03年至今，珠海写字楼总竣工面积仅17万平米左右，相当于广州一年的平均竣工面积。 随着09年至10年施工量得大幅度提升，预计2011年写字楼竣工量将有一个质的跨越。未来5年内珠海写字楼竣工量将维持在5万㎡以上之间。 数据来源：珠海市建设局 单位：万㎡ 第四页，共十九页。 06-10年供应情况——新香洲供应集中 项目名称 区域 建筑面积（㎡） 使用率 租金 当前二手售价（元/㎡） 物业管理费（元/㎡） 空置率 入住时间 首府一号 新香洲 18000 70% 40-60含装修 9000-10000 租金含管理费 25% 2007年底 第3构建 新香洲 3500 不到70% 40-50 10000含装修 租金含管理费 10% 2007年 日荣大厦 新香洲 12000 70% 50起 只租不售 18 30% 2008年初 国际科技大厦 新香洲 31928 75% 75-90毛坯 15000-16000 16 0 2008年底 恒和中心 新香洲 40548 65% / 10500 13 尚未交楼 从供应区域看：近几年投入使用的写字楼均位于新香洲，未来新香洲亦有多个写字楼项目入市。 新香洲已经逐渐成为写字楼聚集的新区域。 从供应规模看：近年推出写字楼均以中小规模为主，使用率70%左右。 从竞争关系看：首府一号定位为珠海首个生态写字楼，国际科技大厦则定位为珠海首个5A 写字楼，恒和中心亦以高档写字楼形象入市，珠海写字楼品质在不断提升。品 质高，纯写字楼项目成为趋势。 从空置情况看：珠海写字楼均有一定程度的空置，但空置率近年在逐步减小。 数据来源：百脑会市场部 第五页，共十九页。 需求特征——总量小波动大 2010年恒和中心开盘正式对外销售，全年仅恒和中心开售，可预售面积为3.16万㎡，加上消化部分存量写字楼，全年销售面积为4.6万㎡，为近几年来最大量。 数据来源：珠海市统计局 单位：万㎡ 第六页，共十九页。 价格状况——呈现快速上涨趋势 在经过近3年的低价格后，受到07年整体商品房市场价格的快速上扬，珠海写字楼售价连续两年呈现上涨态势，2008年由于水晶堡部分写字楼面市等带动，销售价格上涨至7231元/㎡。而进入2009年写字楼销售价格回落至5364元/㎡水平，与2007年基本持平。2010年随着恒和中心10500元/㎡价格入市以及住房市场价格上涨的拉动，全市写字楼售价快速上升至10600元/㎡。 数据来源：珠海市建设局 单位：元/㎡ 第七页，共十九页。 随着第三产业的发展，写字楼的需求有所放大，再加上近年写字楼供应量小等因素，市场上消化了较多的存量写字楼，写字楼空置面积已经呈现连续下滑的趋势。到2010年空置面积下降为3.22万平方米。 空置情况——空置面积持续下滑 数据来源：珠海市建设局 单位：万㎡ 第八页，共十九页。 未来带写字楼项目的分布 财富商务大厦