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设计阶段的44个成本控制要点 房地产项目的成本控制，关键在设计阶段（包括选材用料），要 占到 70%～80%的份量，因此在设计阶段应选择客户认可价值与支付 代价最大差值的方案与部品，不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低 成本。 因此，在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工 作，比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差 异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计 方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。 一、前期规划 1.产品组合 实施原理：根据不同的产品组合，追求土地的价值最大化和项目 的利润最大化。 优化原则：根据项目获取前期七对眼睛的工作成果，综合确定规 划设计中的最优产品组合。 2.成熟产品选用 实施原理：使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能 够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。成熟 产品的大量使用是未来的一个发展方向。 优化原则：在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。 第 1 页 共 14 页 3.建筑体形 实施原理：建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接 影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。 优化原则：高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简 单；考虑抗震及成本要求。 4.土方工程 实施原理：外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本 而且耗费极大精力，且为隐性成本，对客户并无直接价值体现，应尽 可能减少土方外运及外购量。 优化原则：尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地 建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。 5.山地建筑 实施原理：山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。 优化原则：(1)根据山体高差确定产品类型；(2)山地建筑赠送的 地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。 6.合理确定组团大小 实施原理：组团大小对成本的影响要点是：（1）每个组团一般 需要1-2个出入口；（2）每个组团均有围墙；（3）每个组团均要考 虑消防要求；（4）每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。 现实中的经验是：如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加； 如果组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。 优化原则：合理确定组团规模，避免组团规模过小；相对集中布 第 2 页 共 14 页 置出入口。 7.路网应合理简洁 实施原理：道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造 价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以 软景可以节约大量的道路开支。 优化原则：减少路网的不合理曲线和弯折，道路的设计应充分考 虑客户的需求。 8.优化出入口布置 实施原理：每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相 应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患 问题。 优化原则：满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入 口。既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费 用。 9.布置消防分区 实施原理：消防设计规范中有对消防分区的明确要求，各消防分 区之间的消防设备有明确要求。一般而言应尽量最大限度的布置消防 分区，并使其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍。 优化原则：(1)在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分 区；(2)布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式） 的区别。 10.控制地下室面积 第 3 页 共 14 页 实施原理：地下室造价高昂，对建造地下室的要求是：在满足人 防要求的前提下能少建则少建。 优化原则：严格控制地下室面积。 二、路网工程 11.道路宽度 实施原理：道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减 少道路面积、增加建设用地、节约成本开支的作用。 优化原则： （1）在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度， 以节约建设用地。 （2）注意双车行道设置