《商业地产定位、业态规划与招商管理》.pptVIP

市调阶段实战操作 商圈 层次 项目所在商势圈的层次（核心点、核心圈、次级圈和边际圈各层次比重） 商圈 势力 看商势圈的影响力差异和特征，也看有没有创建强势商势圈的条件和机遇 第二十三页，共六十八页。 商业定位评估分析模型 如何确立定位 定什么，怎样使用市调资料 用什么模型来分析评估数据 波特五力分析 波士顿矩阵法 价值发掘分析 市调数据 统计归类 波士顿矩阵 波特五力 SWOT 价值发掘 第二十四页，共六十八页。 波士顿矩阵评估产品性质 1 可以使用波士顿矩阵分析评估项目的市场增长率和相对市场份额关系（明星、问题、奶牛、劣狗） 第二十五页，共六十八页。 波特五力模型分析竞争 2 波特五力分析评估项目的竞争环境（供应商、购买者、潜在竞争者、替代品威胁、同业竞争者 ） 第二十六页，共六十八页。 SWOT分析评估市场策略 3 SWOT分析评估项目的整体市场营销方略和可行性 第二十七页，共六十八页。 价值发掘分析定位功能 注：旧三产：饮食业、服务业、零售业。新三产：文化、教育、体育、娱乐、休闲、中介、保险 4 用价值发掘模型分析评估定位的功能差异 第二十八页，共六十八页。 五脏六腑：业态组合选择 行业与业态选择 业态组合的选择 业态选择的标准 业态组合的掌控 围绕定位来进行行业和业态选择以及不同行业与业态的组合 所有行业业态只有一个选择标准：与项目既定定位的符合程度，而非租金的高低或者所谓的品牌知名度来确定 唯有定位以及细分的定位才是选择编排各种类别业态组合的唯一尺度 业态选择和业态组合的评判一定要由发展商亲自主导，不能假手于任何中介代理 业态组合 第二十九页，共六十八页。 骨骼肌肉：商业功能布局 何谓功能布局 功能布局准则 功能布局策略 功能布局方法 商业布局是商业规划工作的一个具体实物形的体现 布局是定位的具体化和表征化 布局恰如排兵布阵，最是讲究环境地理，布局侧重大格局的功能配套与核心商业比例 好的布局不但必须适应项目定位和市场需求，更富于效率和成本的性价比控制 处理好项目定位和业态组合的点线面之间的关系，全面均衡总体格局上的空间营造和共享等等 功能布局 第三十页，共六十八页。 神经脉络：交通组织动线 动线设计准则 内部与外部动线 组织动线策略 平面与立体动线 动线必须可以随时配合定位和布局，没有绝对的标准和固定的指标 交通组织动线是商业规划中非常重要的一个层面，决定项目日后的市场适应力 交通组织动线分为外部和内部的，外部动线决定人流怎样进来，内部动线决定人流怎样滞留 内部动线分平面动线和立体动线，平面动线调节人流的流量，立体动线调节人流流速 组织动线 第三十一页，共六十八页。 细胞组织：商铺布点开间 开间的依据 开间与总体布局 开间的策略 开间与租金平效 必须严格按照市场需求来设计 是商业布局的终极体现 配合交通组织动线 与项目的定价战略紧密关联 基本模组适应未来战略 灵活变动适应市场 涉及商铺总体平面布局 组织动线、立体交通、空间共享 涉及店铺层高、店面面宽以及进深 获取最高的租金承受空间 滞感区间满足最低的面积需求 研判面积与平效之间的合理取舍 商铺开间 第三十二页，共六十八页。 商业规划硬指标和建筑设计 1 商业地产建筑设计不同于普通住宅地产建筑设计的关键在没有划一固定的指标 2 商业地产规划的硬指标因应不用的相态和业态组合具有不同的参考值 3 指标参考值有时与建筑设计硬指标相矛盾，怎样求得两种指标的合理均衡？ 第三十三页，共六十八页。 理性指标决定感性设计 理性的指标 感性的设计 取 感性常不计成本 创意是天马行空 感性的创意要在理性的指标面前合理并和谐地妥协 建筑风格、轮廓、层高、平面布局、电梯数量、照明、消防以及后勤配套等均有明晰的套用范围 不同商业地产项目因其定位和商业模式各具千秋，但理性硬指标却是有章可循万法归宗的 组合、布局、动线、开间章法 章法均属于硬指标，是理性的 理性指标循商业定律总结归纳 舍 所谓商业规划实际上就是要学会在理性和感性之间进行一系列的合乎商业目标的取舍协调工作 第三十四页，共六十八页。 不同行业业态的规划特点 不同的行业和专业区分相对应出现不同的业态乃至业态的组合，差异需要因应不同的商业规划来匹配 购物中心主题专业化趋势的把握 购物中心类 专业市场类 主题商场类 步行区街类 专业市场零售综合化趋势的把握 主题商场购物中心综合化趋势的把握 社区商业氛围复合化趋势的把握 第三十五页，共六十八页。 多种业态混合的规划特点 近年新建的商业地产项目都普遍存在着多元化跨行业的多维发展态势，多种业态混合存在的商业项目比比皆是 行业产业关联 相关多元关联 关联混合 多元混合 挑战和机遇 多业态原则 不相关多元业态混合 一方面是细分 一方面是跨界 区分主