房地产开发基本流程(图解)本.docxVIP

房地产开发流程图解 房地产开发流程四阶段：一、项目立项阶段 二、项目前期准备阶段 三、项目建设 阶段 四、项目销售及售后服务阶段 一、项目立项阶段 投资 投资机会研究 申领项目《选址意见书》 及《项目立项批文》 申请定点 首先对投资地区和投资 环境进行研究、分析，根据 对自然资源的了解和市场情 况的调查以及对国家的经济 政策和政治环境等情况进行 综合分析预测，找到最有利 的投资机会，为投资机会的 选择提供依据 到城市规划管理部门 申 请定点； 需向规划部门提交有效 的项目立项批文 、选址意见 书、申请定点报告 、申请用 地报告；企业的资质证明、 营业执照 、法人代表委托书 等文件或证书； 《选址意见书》是项 目进行设计、开发和管 理的重要依据； 申领《项目选址意见 书》时需向主管部门提 交地址申请报告、有效 的项目建议书等； 《项目立项批文》是 有计划管理部门颁发， 确 认 开 发 项 目 通 过 审 核，是可以进行开发建 设的文件； 申领《项目立项批 文》的时候需向主管部 门提交可行性报告 、立 项申请书 、资金来源说 明、房地产开发物业类 型说明等； 到土地管理部门 办理土 地出让或转让手续，签订 土 地使用权出让或转让合同 ， 并缴纳土地使用权出让金； 申请购置土地、办理 土地产权手续 提交建设用地规划 设计总图，供规划管理 部门审核，然后由规划 管 理 部 门 核 定 用 地 面 积，报经政府批准，发 申领规划红线图、规划设计 条件通知等文件 1 / 1 文档可自由编辑 被申请建设用地现 状地形图，根据开发项 目的性质和所处地段条 件提出用地范围，外部 限制条件；提出规划设 计要点， 包括建筑密度、 容积率、建筑层数、高 度、体量红线等 申 申领《建设用地 规划许可证》 二、项目前期准备阶段 《建设工程许可证》是由规 划管理部门审批颁发的； 选择勘探队伍和设计单位通过 招标 选择勘探队伍和设计单位 通过 招标 选择勘察 队伍进行地质勘察和设 计单位进行建筑设计 位 (即开发商)而不是有施工 单位负责申领； 在开工前办理。 未经许可， 不得擅自开工； 申领《工程规划许可证》和《施工许可证》 房屋所在地的市、 县人民政府房屋拆迁管 房屋所在地的市、 县人民政府房屋拆迁管 理部门经过审查后，为 符合条件的折迁人颁发 的据以实施拆迁的有关 证书。 拆迁程序为： 申领《房屋拆迁许可证》 拆迁调查 ↓ 制定拆迁安置计划 ↓ 申领房屋拆迁许可证 ↓ 发布拆迁公告 ↓ 与被拆迁人签订协议 ↓ 动迁验收 ↓ 办理拆迁房屋产权灭籍 和土地使用证 开发后， 能达到具备上水、 雨污水、电力、暖气、电 信和道路通以及场地平整 的条件，使二级开发商可 以进场后迅速开发建设。 主要包括：通给水、通排 水、通电、通讯、通路、 通燃气、通热力以及场地 平整。 做好“七通一平”工作通 做好“七通一平”工作 招标一般流程： 拟定招标方式，准备文件 ↓ 编制标底 ↓ 1 / 1 / 1 文档可自由编辑 ↓ 发布招标通告 ↓ 选 选择承包单位 选择监理单位 通过招标方式选择 监理单位(接受建设单 位的委托，承担其项目 管理工作) 三、项目建设阶段 1、配合承包商做好各 项工作 2 、按时提供施工现 场，完成场地的“七 通一平” 3、及时提供以约定数 量的图纸，组织以约 定的由开发商负责订 购的材料设备及时进 场。 4、协助承包商做好接 受验查工作 5、对项目的投资、 进 度和施工质量进行监 控。 6、进行合同管理 7、有效地协调参与项 目单位的关系。 建设工程竣工验收应当具 备下列条件： 1. 完成建设工程全 部设计和合同约定的各项 内容，达到使用要求； 2. 有完整的技术档 组织承包商进场 加强开发项目工程管理与监控 申领《商品房预售许可证》 1 / 1 文档可自由编辑 1、组织监理单位进行监 理 2、组织业主负责供应的 材料、设备订货 到房地产市场管理部门 申请； 应具备条件： 1、建设项目各种批准手 续齐备，且已确定竣工 交付使用日期； 2、已完成建设项目投资 的 25%或已完成单体项 目的主体结构(即结构 封顶) 3、已确定预售的监管机 构和监管方案 4、已制定房屋使用维修 公约 应提交的材料： 1 、开发商的营业执照， 建设项目的投资立项、 规划、用地和施工等批 准文件或证件。 项目 项目的竣工验收 应 应提交材料： 项目开工报告、竣工报告、分部分 项工程技术人员名单、图纸会审及交底 记录、 设计变更通知、 技术变更核定单、 工程质量事故调查处理资料、测量放线 资料、材料构件设备合格证明、试验检 验报告、 隐蔽工程验收记录、 施工日志、 竣工图、质量检验评定资料、