第五章房地产评估.ppt

第2编 资产评估实务 ;第五章 房地产评估;5.1 房地产评估概述;基本内容：;一、房地产的概念及其特征; 房地产是房屋建筑物与土地的总称，即房地产包括房产和地产，房产和地产结为一体，相互作用。因此，房地产评估的对象往往是房产和地产结合体，当然房产，地产也可以作为独立的评估对象。 ;1.土地的特征 2.房屋建筑物的特征 3.房地产的特征;;2.房屋建筑物的特性 （1）房屋建筑物不能脱离土地而独立存在。 （2）房屋建筑物的使用价值是有年限的。 （3）房屋建筑物属于可再生性社会性资源。 ; 3.房地产特性 (1)位置固定性及区域性。 (2)长期使用性。 (3)保值与增值趋势。 (4)投资风险性。 (5)政策限制性。;二、房地产评估原则;（一）房地合一原则 （二）合法性原则 （三）最有效使用原则;;三、房地产价格及其影响因素;（一）房地产价格及其种类 (1)按房地产权益划分,房地产价格可分为所有权价格、使用权价格和其它权利价格(如抵押权、地役权、租赁权、典权等价格)。 (2)按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格 (3)按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等;;（二）影响房地产价格的因素 通常将影响房地产价格的因素归纳为一般因素、区域因素和个别因素。;1.一般因素 ;(1)经济因素 经济因素包括经济发展状况，储蓄及投资水平，财政收支及金融状况，物价，工资及就业水平，利率等等。;(2)社会因素 社会因素包括：人口数量、人口素质、家庭规模、政治安定状况，社会治安状况，城市化状况及公共设施的建设状态等。;(3)政策因素 政策因素是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素，主要有：土地制度、住房制度、城市规划、土地利用规划、房地产价格政策、房地产税收政策等。;2.区域因素;3.个别因素 ;(2)房屋建筑物的个别因素 1）面积，构造，材料 2）设计、设备 3）施工质量 4）楼层、朝向 5）环境质量 6）各种政府法规对房屋建筑物的管制;卖房二十大骗局曝光??;;;;5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用;一、市场途径适用的条件和??象;二、市场售价类比法;1)市场售价类比法的基本思路与一般数学式 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等。 它是将待估房地产与在较近时期内已经交易的类似房地产加以比较对照,并根据已发生交易的类似房地产的价格,经过因素修正得出待估房地产可能实现的合理价值的估计值的一种方法。;;（1）交易情况修正; 交易情况修正系数 =;（2）区域因素修正 ; 区域修正系数 =;;（3）个别因素修正; 个别因素修正系数 =;; 年限修正系数 = = ;;容积率修正系数 = ;（4）交易日期修正; 交易时间修正系数 =;若呈现环比增涨： 交易时间修正系数=（1+i）;5）确定评估对象评估价值;6）评估案例;有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。;;;;三、基准地价修正法;1)基准地价修正法的含义;某企业计划利用一块土地的使用权与外商合资，场地共2000平方米，合资年限为35年，土地还原利率10%。已知当地政府规定的该地区基准地价为1200元/平方米，土地出让年限为60年，此外确定了个别修正系数为1.2，交易情况修正系数为1.25。 要求：确定该项土地使用权的评估值。 （P/A，10%，35）=9.644， （P/A，10%，60）=9.977 ; （1）年修正系数=9.644÷9.977=0.967 （2）评估土地单价=1200×1.2×1.25×0.967 =1740.6（元/平方米） （3）评估值=1740.6×2000=3481200（元）;四、市场租金倍数法; 市场租金倍数法是将评估对象一年的收益(通常为未来第一年的正常租金)乘以相关的市场租金倍数来求取评估对象价值的一种技术方法。;;5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用; 一、收益途径适用的条件和对象; 一、收益途径适用的条件和对象;二、收益途径及其方法评估房地产的基本步骤;1)收集相关房地产收入和费用资料 2)预测房地产正常收入 3)估算房地产正常费用 4)测算房地产正常收益 5)估测并选择适当的折现率或资本化率 6)选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值;三、不同类型房地产正常收益的测算; 实际纯收益是在现状下待估房地产实际取得的纯收益,实际收益由于受到多种因素的影响,通常不能直接用于评估。 只有正常纯收益才能作为评估的依据。正常收益由正常收入扣除正常费用求得。; 实际费用是指