中国房地产市场形势展望报告.pptVIP

要点——2013年政策走向研判（2） 新型城镇化的机遇与挑战： 中国城镇化将是一个分化的过程，不同城镇发展路径会有比较明显差异，从而使得各地房地产市场更趋分化。 农民工市民化是下一阶段推进新型城镇化的关键课题，对房地产 行业和市场的影响是多面的。 集体土地制度变革，可能是未来一个阶段房地产企业发展最重大的发展机遇。 随着新型城镇化的推进，对房地产投资开发模式提出了变革拓展要求：从单一商品房开发到城镇区域综合开发的新机遇和新模式。 第三十页，共六十一页。 政策预调微调，对房市产生积了极影响 年初货币政策的转向为房地产市场注入了活水。 国家执行积极的财政政策和稳健的货币政策，通过两次下调存准率和存贷款基准利率，使得流动性过紧的局面出现松动。 政府一直坚持落实差别化信贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。 一年多来，在坚持房地产调控总体基调，继续对房价上涨保持高压态势的同时，政策执行由“全面收紧” 逐步朝“差别化”转向。 2012年政策演变-1 第三十一页，共六十一页。 地方对政策的弹性执行，起到了部分松绑效果 地方层面：相对于中央政府对房市调控的坚持，2012年地方政府在政策执行上，表现出更多的弹性。 虽然没有触碰限购红线，但对刚性需求给予了多层面的松绑。 2012年很多地方采用调整普通住宅标准、公积金、信贷优惠等多种方式，对首次购房给予更多支持。据统计，2012年以来全国有28个城市先后对公积金贷款政策进行了调整，上半年延长贷款年限、增加贷款上限，下半年又进一步下调首套房、二套房公积金贷款的首付比例。 2012年政策演变-2 第三十二页，共六十一页。 房地产调控基调不变，政策相对稳定 2013年房地产调控政策基调不变，限购、限贷、税收等都将延续。 对于未来房地产调控方向，住建部表示，2013年继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。 继续实行限购措施，要坚决抑制投机投资性购房需求，支持合理自住和改善性需求。 房价走势仍是新一届政府关注点，对房价上涨仍会保持高度警惕。 2013年政策走向-1 第三十三页，共六十一页。 制度变革和长效机制 2013年继续实施调控同时，建立促进房地产市场健康发展的长效机制将成为政策发力的新方向和新重点。 住房保障制度：加快保障性住房投融资、建设、运营、管理等的制度建设。随着保障性住房建设、交用高峰的到来，住房保障制度建设和完善将成为今年制度变革的先导领域。 房地产税收制度：以税收制度改革为核心，建立商品住房领域去投资化的长效机制。研究改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制。中央多次明确提出要扩大房产税改革试点范围，2013年房产税扩大试点范围，也是可以预见的。 土地制度变革：不仅是土地出让方式和出让制度的完善，使其与房地产业新的定位和新的形势相适应，更重要的是集体所有制土地上市流通等更深层次的改革，在2013年将被更多地提及并将加快探索研究。 2013年政策走向-2 第三十四页，共六十一页。 城镇化实现的路径差异，促使房市更趋分化 全国各大中小城镇的人口、土地、资金等方面存在显著差异，意味着未来中国各地推进城镇化的起点条件会显著不同。 下一阶段中国城镇化将是一个分化的过程，不同城镇的发展路径会有比较明显的差异。 生产和就业结构的转变方向和速度会有所差异，导致消费和居住方式的转变也必然有所不同，从而使得各地房地产市场更趋分化，对此房地产企业必须做好区域的布局和评估。 新型城镇化的 机遇与挑战-1 第三十五页，共六十一页。 农民工市民化对房地产将产生多面影响 新型城镇化核心是人的城镇化，随着农村务工人员市民化的推进，意味着要让更多中低收入人群成为市民，由此也给开发企业带来四个层面的问题： 问题一：中低端住房需求怎么满足？ 问题二：对三、四线城市会产生重大影响，会否出现独特发展机会？ 问题三：客观上会促使政府更加重视调控房价，目前的调控政策是否会长期化？ 问题四：保障房市场是否存在长期机会，开发企业是否需要更多介入？ 新型城镇化的 机遇与挑战-2 第三十六页，共六十一页。 集体土地制度变革可能是未来房企的重大机遇 城镇化过程中，土地价值的实现形式有两种： 农村集体用地不改变性质下的有偿流转，入市开发，其结果一方面是集体土地有望与国有土地一 起，成为土地供应市场的“双轨”力量。 通过提高征地补偿标准，将农村集体土地顺利征收，收储为国有土地，再进行商业开发。 这两种土地价值实现形式，都可能会对一级土地开发商派生出巨大的商业空间，是房企重大的资源争夺机会。 对于储备着大量农村集体性质土地的企业来说，随着各地加快推进城镇化，集体土地流转或征用后，其商业价值会大幅上升，无论转性与否，公司都可通过商业运营和交易来盘活资产。 更多一级土地开发商会从低成本收储中