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Ill 录 TOC \o 1-5 \h \z 第一部分房地产户型策划 2 户型需要策划 2 户型简史 3 好户型的标准 4 立体户型面面观 5 人户型？小户型？ 6 面积多大才合适？ 7 户型Z首——客厅 8 主卧 9 厨房 10 洗手间的问题 11 阳台 13 户型设计趋势 14 第二部分售楼书该说点啥 16 第三部分关注购房中的感性行为 18 第二部分关于房地产价格策略的几点思考 20 一、 成本+竞争?消费者+竞争？ 20 二、 金子？银子？ 21 三、 开盘：高开低走？低开髙走？ 22 尾盘：降价清货?精细营销? 23 “低开高走”的实际操作问题 24 第-部分房地产户型策划 可以说，户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的 因索。那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样的户型功能布 局才能最大程度地满足消费者现在与将來的生活需求呢？在此我们对涉及户熨 的一些问题作些探讨，希望我们的研究心得能给您一定的帮助。 户型需要策划 表面上看，户型即建筑的室内空间间隔，需耍考虑整体建筑结构、建筑承重 及水、电、气、热、光纤等管网线路布置，因而是一个建筑技术问题，完全是建 筑设计师的事。 其实不然。户型是实现消费者居家生活的基本耍索，是满足“舒适性”的首 要前提，只有满足了消费者需求的技术才有意义，只冇满足了消费者的户型才能 确保项目销伟畅旺，因此户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。 世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某i类别消费者 的户型。而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在碍求，不仅盂要 研究这-部分消费者的空活背景、消费心理、消费特征，而1L需耍充分考量项目 所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内坏境营造等一 系列因素,让户型定位切合项目整体定位。而这-切，显然不是设计所能解决的 问题而只能是项目策划人的工作，设计师应该是在项目策划人对户型类别配置、 每户内功能配置的详细任务书的指导下开展工作才能设计出真正的“好”户型。 户型策划的主要内容有以F儿点： 1、 八烈类别配置。想吸引所冇消费者的项目最终只能是所冇消费者都吸引 不到。因此户型策划的首要工作即是根据项「I所处区位及周边总体环境，结合目 标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平血户型为主？是以三房二厅 二卫以上人户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？ 一房、二房、三房、四 房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？ 2、 户型而积设定。从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同， 我国南北Z间、东i^iZ间消费者对户型而积的要求存在巨人差片。香港人通常将 70 of做成三房而北方地区二厉的面积也大多超过100 m\就是同i城市，不同 类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的认为三房应在100耐左右，有的希 望三房能做到130 nf以上甚至170 m2；有的喜欢70 nf的二厉，有的中意二厉超 过90研……那么具体到某一楼盘，毎种户型类别的面积到底以多少为宜，显然 需要精心策划。 3、 户型类別分布。我们在很多项目屮都见过一些单纯从设计角度看堪称优 秀的户型却不幸沦为库存，其原因在于发展商将它们放在了错误的位置：而积大、 总价高的戸型却被放在临近路边噪声相当人的地方、或景观较差的地方、或朝北 的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层……位置最好的地方设置总价最 高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置 分布的基本原则，背离这一点，收获的就可能是积压或低价低利润。 4、户型功能配置。儿个卫生间？儿个阳台？厨房是开放式还是传统的封闭 式？要不要工人（保姆）房？要不要设置一个杂物间？要不要设飘（凸）窗？…… 等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位的高度來审视而不应由设计师依据 站在技术角度、甲纯从建筑结构出发。 户型简史 时间的流转、社会经济的发展在不停地改变我们的生活状态、生活观念，也 不断地改变着我们的居住观念我们对“户型”的要求。为了做好户型策划，有必 要先了解一下户型在简要发展历史。 坐北向南，四四方方一个小院子，白天有太阳，彼晚有月光；老子住上房， 东厢住儿女，西厢是灶堂柴房，后头还冇猪圈鸡窝茅房；坡屋顶，大厚墙，院里 是右榴红枣，院外是榆柳相依。TTi■年來，这就是咱中国老冇姓最理想的“户盘”, 无论是平头百姓还是县官老爷，只冇而积人小儿里儿进的区别，基本设计思路概 无二致。 这样的“户型”白然是好——宽敞舒适，功能分区明确。但动辄占上亩把儿 市地，土地资料利用率太低，而且基木没有卫生间概念，不少人在床后隔着蚊帐 就放个尿桶：窗户小小的，大正午也有儿处黑角落。这样的“户型”现在恐怕 在农村也不大受欢迎了。 解放