大家武汉光谷1号营销策略与解决方案研判.pptVIP

PART 3-1 武汉楼市基本面 2007年，武汉楼市经历了跨跃式发展后，在国家宏观调控、金融政策以及消费者支付能力的变化等综合因素影响下，加大了对未来形势判断的难度。因此，在进行市场分析过程中，必需找到影响未来走势的核心因素，做出相对准确的判断，从而为项目营销发展决策提供依据。 第三十一页，共八十四页。 一、武汉GDP进入“3000亿元俱乐部”，楼市迎来“升级浪潮” 快速增长 平稳增长 衰退增长 启动 800-4000US$ 4000-8000US$ 8000-20000US$ 0-800US$ 2007年，人均GDP达到37500元（折合5136美元），成为中部六省中唯一一个GDP破3000亿的城市，由此标志着武汉将进入加速增长阶段。 按世界银行的分析，在人均GDP处于4000~8000美元之间，这个区域的房地产市场将呈现快速发展的态势，武汉恰恰处于这个快速发展的区间之内，2007年固定投资总额接近1600亿、高居中部第一，同比增幅28.1%、同样位居第一。 而根据北京、上海、广州、深圳发展经验来看，GDP进入3000亿后大概只需3年时间就可达到5000亿，即武汉到2010年也有望达到这个水平 第三十二页，共八十四页。 二、2007年武汉楼市跨越式发展 如上表：2007年全市整体供应规模为2909万㎡，同比增幅18%；整体需求规模1324万㎡，同比增幅38%；全市整体销售速度为46%，较06年上升7个百分点；全市成交均价为4918.49元/㎡，较去年涨幅近30%，其中武昌区价格最高为5469元/㎡，东湖高新以4511元/㎡居全市第7位。 第三十三页，共八十四页。 三、 “两型社会”将引发武汉新一轮投资热潮 2007年12月7日，国务院批准武汉为“全国‘两型社会’建设综合配套改革试验区”，国家中部崛起战略进入实施阶段，中国将迎来东、中、西部协调发展的新阶段。地理优势其使成为产业转移的必经之地与最佳选择，伴随武汉的崛起，武汉将成为楼市新的投资重地，高端产品面临新一轮发展机遇。 而光谷则是黄石、鄂州等的重要纽带，车程仅30－40分钟。作为城东重要通口，在“1＋8”城市圈建设中，拥有学府支撑，向边缘城市的聚集作用可能愈加强劲，成为人口汇聚的获利之地。光谷也将因扼守“1＋8”的城市圈门户位置将成为“两型社会”最大受益者 第三十四页，共八十四页。 四、武汉崛起，促进异地置业的觉醒 随着武汉的崛起，武汉开始承担沿海产业转移，同时城市之间房价差巨大，导致武汉现在具有相当强的价格优势，城际置业现象越来越多。与2004年相比，外地购房者在汉投资比例在2007年整整上升了近30个百分点，投资份额占到了近4成。这个数据背后种种迹象表明：在城市综合经济实力高速发展的背景下，武汉房地产似乎已经进入转型期，未来极其广阔的升值空间正在吸引越来越多的城际置业者的目光，武汉房地产市场将会迎来高速上涨期。 第三十五页，共八十四页。 PART 3-2 光谷区域楼市特征 。 2007年的光谷楼市，历经了有史以来最为波澜壮阔的发展阶段：从07年初即率先拉开了全市房价普涨的序幕，房价3个月上涨了50％，并创下了连续2月房价涨幅高居全市第一的巅峰记录。 然而，从下半年开始，伴随着一系列调控政策的出台，光谷楼市出现了较大波动，有价无市的现状下，市场供需双方均经受着严竣的考验。 第三十六页，共八十四页。 一、在价格上，区域整体成交均价突破5000大关，成功实现三级跳 据我司监测数据显示， 2007年度光谷区域楼市价格成功实现了三级跳，成交均价从年初的3000左右至年末已经突破5000大关。 目前区域整体成交均价为4511元/㎡，居同类区域第三位，而至12月，区域成交均价已至5927.78元/㎡接近6000元大关。 第三十七页，共八十四页。 二、 在主流产品供应上，90㎡以下户型成为07年度光谷区域的供应主流 从左图可见，以产业驱动型为主的光谷区域在供应结构上偏向于中小户型，其中90㎡以下小面积户型供应量最多，占到了整体供应量的3成，140㎡以上的大户型产品供应量相对较小，不到20%。 第三十八页，共八十四页。 三、 在全年走势上，年初逆涨，年末萎缩，有价无市现象明显 光谷区域楼市在全年走势上，呈现出较为明显的变化：其中上半年涨势明显，呈高开高走之势；而至10月开始，在浓厚的市场观望氛围下，虽然价格仍呈上升趋势，但销量却出现大幅下滑，至12月环比降幅达80%。有价无市现象日益突出。 第三十九页，共八十四页。 四、在区域存量上，以大面积户型为主，总价成为制约销售的关键因素 通过对06-07年区域存量对比发现，存量最小的均为90㎡以下的小面积户型；而在中大面积