城市综合体发展模式案例.pptVIP

本项目周边有竞争产业，所以要与周边区域同类产品类型差异互补，形成商业氛围，提升区域竞争力 项目 保利文化广场 益田假日广场 京基·百纳空间 海岸城 商业面积 约2万平方米 商业部分约10万平方米 8.6万平方米 购物中心约12万平方米商业街约4万平方米。 业态组成 百货、超市、餐饮 酒店和商场以及写字楼三部分构成 休闲、娱乐、餐饮 写字楼、购物中心，风情商业街 开发商 保利集团 华侨城 京基地产 海岸地产 地址 南山商业文化中心核心区东南角 深南大道世界之窗对面 白石路和沙河东路交界不远处 南山区海德三道与文心五路交汇处 最大亮点 被誉为第五代商业项目，是深圳惟一以文化为主题的拥有博物馆和剧院的商业项目 华侨城内首个高档商业 最值得骄傲是商业位置 海岸城购物中心的档次、规模以及定位可以说是后海片区最吸引眼球的 第五十二页，共九十五页。 海岸城突围方式 紧紧围绕客户需求，从产品力、配套设施、软性服务以及对购物精神体验的营造来突破市场 四：打造符合产品优势的特色氛围 三：符合客户购物需求的专署服务体系 二：强调购物体验的完整性及相关配套 一：产品细节的打造及品质需求 产品需求 配套需求 服务需求 体验需求 第五十三页，共九十五页。 南山海岸城定位 建设地点：深圳市南山商业文化中心区总用地面积：68377.9m2总建筑面积：约29万m2建筑容积率：3.07竣工时间：2006年开发商：深圳市海岸房地产开发有限公司局部合作设计单位：美国凯里森事务所 目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心 第五十四页，共九十五页。 类型 所有权经营权统一 经营权局部统一 所有权分散，经营权分散 产权属性 产权单一 产权分散 产权分散 经营属性 所有权与经营权统一 所有权与经营权局部分离 统一经营 所有权分散，经营权分散 规模过大，一般难以经营 租售特点 只租不卖，或自行经营 租售混合或全部销售 全部销售 开发商要求 很强的商业经营管理能力 不要求 聘请专业经营管理公司 不要求 一般移交政府托管 开发商职责 负责商业经营与物业管理 协助火聘请专业公司管理工作 商业街管理移交政府 不参与后期经营管理 开发商利润点 商业经营利润 商铺销售收益 商业经营收益分成 商铺销售收益 资金回收特点 投资回收期长，现金回收慢，稳定现金流 快速回收部分投资 快速回收全部投资 适用范围 大型百货、购物中心 购物中心、主题街区 临街铺面 商铺只租不卖，整体包装、提升商业档次 从本项目所有权主体：商铺只租不买，风情商业街及写字楼进行销售。 第五十五页，共九十五页。 通过主力店的导入提升整个百货的档次，并通过特色项目提升项目的关注度以及强化人气的聚集 品牌主力店吉之岛百货：进驻面积约23000平方米；商品琳琅满目，环境好，号召力强。 家乐福超市：主力超市，满足附近居民需求。 特色项目 嘉禾电影院：面积约3000平方米；约有7个影厅，1900个坐位；室内真冰溜冰场：深圳西部最大的室内真冰溜冰场，冰面面积约1200平方米。主题概念餐饮：约4000平方米；独特异国风味佳肴，荟萃美食文化。 购物中心整体业态分布比例为零售约65％，餐饮约20％，休闲娱乐约15％ 在全球招商过程中，坚持以选商的态度，精挑细选最适合海岸城定位的品牌商家进驻。 除率先进驻的吉之岛、嘉禾影院、真冰溜冰场及中森名菜四大主力店外，陆续进驻的还有本色音乐厨房、顺电、生活本色、领跑体育、星巴克、棒约翰、意粉屋、太兴新世代、满记甜品等各式美食，以及KENT＆CURWEN、Durban、INTERMEZZO、CK JEANS、ESPRIT、JOY；；PEACE、MIRABELL、Aee、ONLY、VERO MODA、JACK；；JONES、G-STAR、CHEVIGNON、GIORDANO、BOSSINI、SWATCH、眼镜88等，近120家品牌精选商家已搭载商业巨轮，开始携手同行。 第五十六页，共九十五页。 丰富购物、餐饮、娱乐体验提升产品竞争力 第五十七页，共九十五页。 高写字楼物业装修标准提升物业价值 卓越品质： 电梯：12部日立电梯，客梯配备专用空调，轿厢高度2.7米，运行更舒适快捷，体现人性化细节。 LOW－E幕墙玻璃；通过线条变化形成光影效果和起伏的轮廓线，外型现代、时尚、硬朗。采用双层LOW－E幕墙玻璃，具有良好的隔热、隔音性能，高透光、低辐射，节能效果显著，优化办公环境。 高配比车位：2层地下车库，共约499个车位，平均约每100平方米商务空间配备一个车位，出入更自由，商务更便利。 环保空调：采用环保空调主机，领导健康、节能的办公潮流。利用组合主机的搭配及高效的无级调节方式，实现商务低耗高效运转。新风系统让室内空