达州侨兴营销提案.pptVIP

商业消费者定位 楼上的住宅常驻客户和酒店流动客户。 达州的年轻时尚消费一族。 追求西式生活和小资情调的消费者。 达州其他传统场所消费的客户。 * *达州侨兴新城项目营销及推广方案 第二十八页，共七十三页。 住宅客户定位 年龄特征：25-45岁。 教育特征：大专以上。 职业特征：公务员、教师、企事业单位职工、专业技术人员 　　　　　　自由职业者。 地域特征：达州市区、郊县、外出务工人员。 居住特征：要求与身份符合的社区人群，要求较好的景观配套。 * *达州侨兴新城项目营销及推广方案 第二十九页，共七十三页。 　项目楼盘地理位置 项目价格定位 　市场供求状况 　整体经济环境 　景观园林包装 宣传推广效果 施工进度及现场包装 成本、目标价值、回款 同区域竞争对手价格策略 定价 的决策因素 　行业商家承受能力 刷新达州房价 * *达州侨兴新城项目营销及推广方案 第三十页，共七十三页。 第三部分 项目营销篇 * *达州侨兴新城项目营销及推广方案 第三十一页，共七十三页。 在销售前期，行销代表设为20名，置业顾问8名，招商专员4人。 工程、财务、行政等由开发公司组织，其余由营销公司组织。 另外，保洁人员4名；保安人员10名。 项目总监 销售经理 工程经理 招商经理 策划经理 财务经理 行政经理 行销主管 销售内勤 现场主管 行销代表 行销代表 合同专员 按揭专员 销售助理 置业顾问 置业顾问 置业顾问 行销代表 招商内勤 招商主管 家具专员 社区专员 家居专员 平面设计 活动主管 文案创作 项目组织结构 * *达州侨兴新城项目营销及推广方案 第三十二页，共七十三页。 多渠道、立体化销售新模式 售楼处销售——这是最常用的方法，通过售楼人员的售楼艺术和服务态度，引导顾客，使其购买的意向变为实际行动。需要前期对销售人员进行系统的、有针对性的专业培训。 联展联销——针对目标客户群集中或经常出现的地点，结合阶段营销策略，在适当时间（多为周末），在市中心相应场所设立楼盘展示点，在现场设有专人进行项目推介，发放资料，同时，配备看楼专车，汇聚看楼人群。 老客户网络资源利用——口碑传播是一种成本低，成交率高的销售方式，充分地将公司老客户和已经成交客户资源“二次利用”。另一方面可推出相应的优惠或奖励措施来最大限度的带动老客户介绍新客户的积极性。 Inter网络推介——直接建立 项目网站。同时在搜房、达州房地产信息网等网站交换链接。 DM行销——向意向客户和目标客户定期寄送项目的有关信息。 会议营销——通过公司组织的各种免费活动和讲座间接直接得向顾客宣传项目。 * *达州侨兴新城项目营销及推广方案 第三十三页，共七十三页。 户型销控 其一针对项目自身特性（景观朝向、位置、总价、采光朝向、户型实用度）进行销控； 其二通过蓄客期准确了解各户型热销程度及受众反映，通过比例分析销控位置发放量； 其三是针对推出量进行销控，合理打好市场战。 在项目开盘前期，以第一要点为判断标准，保留优秀位置，应至少保留50%以上的最佳位置作为销控。 开盘阶段，通过第二标准进行调节，至少保持30%销控量。 在强销期分二期放出20%销控户型实行上调价格，满足整体供应量的同时达到好位置卖个好价钱的产品增值策略。 剩余10%用于第二波次强销期以带动尾盘热销氛围，结合价格策略和SP活动完成任务。 * *达州侨兴新城项目营销及推广方案 第三十四页，共七十三页。 销售折扣 1、VIP卡发放期：领取VIP卡客户可获得含有楼盘LOGO的精美礼物。 2、在开盘前期执行内部认定阶段，未对外公开执行价格时，折扣或其他优惠是刺激性最强的东西，在这一时段，建议交纳诚意金领取号牌客户折扣为：一次性付款优惠4%、按揭2%折。 3、开盘期：涨价后统一执行一次性付款2%优惠、按揭1%优惠。 4、强销期：放出销控后实行一次性付款优惠2%、按揭无折扣，保证利益点。 5、价格已经上涨到一定档次，进入销售持续期，此时应实行折扣一次性付款3%优惠、按揭1%优惠，并佐以送家具的形式进行促销，以求迅速消化剩余的20%左右尾盘。 6、尾盘期放出保留户型后，价格上调，此时以最大限度完成销售任务为基准，在适当上扬价格的基础上，实行促销+折扣的双重优惠措施，执行一次性付款3%，按揭1%的优惠标准，实现100%销售率。 * *达州侨兴新城项目营销及推广方案 第三十五页，共七十三页。 商铺折扣 1、一次性付款 优惠6%； 一次性付款指客户已决定购买该房并交纳定金后，七日内付清全款。 2、分期付款 三个月分期付款优惠5%