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地铁停车场上盖物业开发设计研究———以广州地铁13号线 二期凰岗停车场为例 摘要：介绍了广州地铁13 号线二期凰岗停车场上盖物业开发的主要设计方案， 并以此为例，对地铁停车场上盖物业开发设计要点进行了梳理和分析，提出了地 铁停车场上盖物业开发设计的一般流程、注意事项及相关建议。 关键词：地铁停车场；上盖物业；开发；设计 1.土地集约背景下的车辆基地开发现状 随着我国城市大交通建设的深入发展，用于全线车辆运营、检修的地铁车辆 段及停车场占地成为城市发展中较为突出的矛盾，为了解决突出的用地矛盾，提 高地铁运营商及城市土地的开发收益，我国部分地区和城市如香港、北京、上海、 深圳、苏州、杭州、长沙等地已经率先尝试在地铁车辆段上盖进行物业开发，并 已有成功案例。车辆基地物业开发有如下意义： 1.是土地集约化利用的需要，拓展城市发展空间的重要途径。 2.可优化城市功能布局，提升区域品质需求，恢复应有的城市尺度与空间形 态，物业开发能较好的引导周边区域发展，优化城市功能布局，提升区域城市品 质。 3.是城市轨道交通建设运营可持续发展需要，取得了“一地两用”和“一举两得” 的效果。 4.可提高地铁运营商及城市土地的开发收益，极大地改善了土地产出和空间 环境。 1.1 香港地铁车辆基地开发案例研究 地铁车辆基地上盖开发自1978 年至今，已发展了两代模式。 1.纯平台上盖开发 （1）代表：九龙湾德福花园、九龙湾车辆厂上盖 香港地铁九龙湾车辆厂位于九龙观塘区九龙湾，上盖物业整合了办公、购物、 餐饮、交通换乘、居住、教育等多种功能，发展成了功能高度融合的区域服务中 心、区域交通枢纽等，创造了较好的经济效益。通过地铁站的引入，大量吸引人 流，形成集聚效应，带动上盖物业以至于周边地块的发展，提升了上盖物业的可 到达性及车辆段上盖的价值。 香港九龙湾车辆厂上盖建成现状图 2.平台+ 白地开发（特别是强化白地开发，弱化平台开发） （1）代表：日出康城将军澳车厂上盖 港铁康城站及将军澳车厂上盖，是一个结合地铁站点的住宅、商场、公园的 铁路上盖发展计划，提供21，500 个住宅单位，可供58，000 名居民居住。 香港日出康城将军澳车厂上盖总平面 1.2 内地城市地铁车辆基地开发现状 内地车辆段参考了参考香港模式，多集成一、二代开发的发展特点，即上盖+ 白地模式，但深圳、北京等大城市在用地条件极为紧张的前提下，将车辆基地设 置在公园下方或者在地面车辆基地的上方设置绿化平台也不失为一种新型、环保 的建设模式。 内地城市典型上盖开发案例如下： ●深圳已有5 个已建或在建的上盖开发车辆段，其中以前海车辆段为国内首 个地铁上盖生态综合体。 ●北京四惠车辆段及万柳车辆段 ●苏州太平车辆段。 ●广州地铁6、9、13 号线车辆段。 1.深圳地铁车辆基地开发 （1）深圳前海车辆段 项目位于南山区规划中的前海CBD 的东南角；地块南端邻接滨海大道，南端 接深南大道，东端邻接月亮湾大道，与东西向的南新路、桃园路、学府路的西端 衔接并被贯穿。地块形状属于带状地块，属于填海用地。 项目是在深圳地铁1 号线续建工程前海湾车辆段上盖上进行物业开发的一个 特殊项目，地块占地面积50.9 万平米，容积率2.8，总建筑面积142.27 万平方米， 其中政策性住房为56.4 万平方米，项目地块分为车辆段上盖平台上部分和车辆段 周边白地两个部分，平台上土地面积为33.71 万平方米，白地部分11.19 万平方 米。根据地铁车辆段特殊工程条件等因素，限制区域主要有4 个区域，分别是咽 喉区、架修库区、列检区和试车线区。 该项目成功地利用前了海湾车辆段地块的地下空间、地面空间、地上空间这 三个层面，地下空间是地铁（最优的城市交通）、地面是地铁车辆段（工厂）、 地上是房地产开发空间（都市综合体+政策性住房），即城市空间的集约型的开 发模式（城市空间的立体重叠式开发），同时解决了交通、环境、城市运营、弱 势群体的住房问题。 图5.5.6-8 深圳前海车辆段上盖鸟瞰图 2.1 凰岗停车场的物业开发设计条 1 、周边用地条 停车场物业开发地块位于