地铁车辆段上盖物业开发问题与完善对策.pdfVIP

地铁车辆段上盖物业开发问题与完善对策 我国当前经济发展的过程必然要面临着城市化的问题，而城 市轨道交通建设是促进城市化发展的关键，它可以促进人口流动，提 高资源的流通性，因此在各个大中城市都可以看到地铁建设正在高速 蔓延。作为城市的动脉，地铁将城市之间的时空大大缩小，使得城市 格局发生重大改变，许多居住区会因此而受到影响。在地铁沿线，特 别是地铁车辆段上盖开发居住区，已成为一个市场价值较高和发展形 势较好的标杆。由于地铁车辆段的占用空间较大，城市土地使用紧张 的情况使得合理利用车辆段上盖空间成为一个科学的命题，将居住区 与工业建筑相结合可以使得用地得到节约、经济进一步发展等。 1、 地铁车辆段上盖物业开发的意义 城市轨道具有拉动国民经济发展的作用，而通过轨道交通线 路相关节点的物业开发，可以进一步引起规模效应，因此在地铁车辆 段上盖开发物业具有一定的经济意义。首先，城市交通压力由于地铁 的开发而得到进一步的缓解，城市土地不断增值，人口不断聚集、商 业和居住等区域性功能迅速形成的当前，在地铁车辆段上盖进行居住 区集中开发可以有效的整合地铁沿线地块，使得城市区域功能进一步 形成，对于城市的功能结构进行调节，使得城市活动的强度进一步增 加，对于区域经济有着良好的带动效果; 其次，地铁的投资大、建设 周期较长，而且其运营回收成本较慢，因此地铁盈利成为一个亟待考 虑的问题。通过对比分析其他地区的经验，在地铁车辆段上盖居住区 可以有效的盈利，对于物业进行开发可以创造丰厚的利润。通过地铁 上盖居住区的开发，地铁经营者可以将利润进一步投入到地铁建设中， 地铁建设也就可以实现良性循环。因此地铁上盖居住区的开发是一种 有效的筹资方式，对于地铁经营者财务问题可以有效地解决; 最后， 地铁车辆段上盖开发对于城市土地稀缺性问题也是一个解决方案，而 且居住区开发的商业价值与实用价值较高。 综上分析，地铁车辆段上盖开发居住区具有一定的优势，但 是仍然存在一定的问题，例如轨道车辆的频繁往来对于居民会产生影 响，一些噪声和振动是在所难免的，而且会对业主产生一定的心理影 响，这是上盖开发物业不可回避的缺点。 2、 地铁车辆段上盖开发物业的特殊性 在地铁车辆段上盖开发居住区，对于普通土地开发中所遇到 的问题都要进行解决，并且在开发过程中房屋不落地的建筑专业问题 也需要加以解决。一般来说，车辆段上盖物业就是在车辆段厂房的屋 盖顶之上进行物业的修建，车辆段室外标高即为城市用地的自然标高， 因此上盖物业交通的组织没有普通的地面开发自由。重点需要考虑地 铁上盖居住区的入口问题，包括人行与车行入口两个部分，需要与路 桥专业结合考虑之后再设计车行路口，适宜的起坡长度以及路线的选 择是入口设计成功的关键。在地铁车辆段上盖开发物业，管线的处理 与普通落地物业开发存在巨大的差别，也更为复杂。在室外水、暖、 电等设备管线的处理中不能采用普通的埋地处理的方式，而应当在特 殊的设备层内部安装这些管线。一般是将设备层设计在厂房屋盖之上， 物业层之下。 通常情况下，居住区的开发必须配备相当数量的停车场所， 而地面停车是难以充分满足停车需求的。开发物业设计的时候，应当 提高设备层的高度来进行综合利用，对于停车车位问题加以解决。由 于物业开发必须以车辆段厂房为基础，机械解决通风采光问题会造成 较大的成本，资源会被大量浪费，因此应当在合适的位置设置物业的 通风采光口。在物业层，采用玻璃材质的景观小品来设置采光口，车 辆段工作区的光线由下部厂房进行引入，改善盖下的工作环境。充分 考虑厂房的室内通风、采光以及景观效果，合理的布置居住区、道路 以及景观布局。 3、 地铁车辆段上盖物业开发存在的问题 3． 1 缺乏整体开发观念 我国当前对于地铁上盖物业开发的认识仍处于初期探索阶段， 特别是衔接空间、枢纽站换乘等方面，各个开发部门的协调性受到政 府开发政策以及经济管理机制的影响，对于地区来说，地铁的推动作 用无法显现。从设计与建设地铁物业的过程中可以看出，两者基本上 是处于分离的状态，地铁出入口与通道设计方面没有合理的分析，综 合开发上存在不少问题，这些问题都有待政府、群众以及开发商来共 同解决，为地铁上盖物业开发提供一个更加光明的发展前景。 3． 2 发展地铁综合考虑不足 当前我国各大中小城市都在大力兴建地铁，但是政府由于大 力兴建地铁而承担着