上海非住宅产品市场研究报告年报.pptxVIP

上海非住宅产品市场研究汇报;当前上海非限购商品房市场解析;非限购商品房市场解析; 在当前宏观调控政策连续下，尤其“限购令”出台后，上海商品住宅受到了较大影响，成交量连续低迷，成交价格也有所下滑。但与之成鲜明对比是，一些未受“限购令”政策影响商办产品，在供求方面表现相对平稳，尤其是含有商住两用、宜商宜居办公类产品（即：酒店式公寓项目），成为当前上海商品房市场“热点”产品，不但成交量较限购前有大幅上升，更是表达在新开盘商住项目标连续增加上。;上海全市非住宅市场整体表现;土地市场分析 ;上海全市非住宅市场整体表现;当前上海商业类产品市场特点;上海各区商业类产品市场特点; 宝山区 商业产品特点及热点板块分析; 浦东区 商业产品特点及热点板块分析;热点板块; 南汇、奉贤、金山区域商业产品特点分析 ;重点板块分析 奉贤南桥新城和金山金山新城，作为上海重点规划发展其中两个新城，在部分住宅项目开发带动下，一些相关配套小区商业产品和集中商业产品也相继上市，而且市场表现良好；尤其是南桥新城，近期商业产品成交量占到了奉贤总体成交量60%以上，有效去化了区域市场存量。伴随绿地、恒盛等著名开发商在南桥新城商品房项目上市，以及近期土地市场上多幅该区域地块成交，未来一段时间内，南桥新城将成为继嘉定新城、松江新城之后另一个热点卫星城镇，而区域需求市场连续热度有待深入观察；尤其是一些商业比重较大项目，在区域居住气氛还未成熟情况下，集中上市将有一定销售压力。 由此看出，南桥新城商业产品特点、需求特点与这三个郊县其它区域略有所不一样，更类似于嘉定新城区域。;当前上海办公类产品市场特点;原因一：“纯办公楼（写字楼）项目整购成风” ;原因二：“酒店式公寓成为办公类产品项目开盘主力军” ; 目前上海办公类产品形态主要表现为纯写字楼产品和商住类产品，而单套户型面积是这两种产品最明显区别，因此我们以办公类产品成交户均面积段为参考指标，并结合主要在售项目产品特点，对各区县办公类产品特点做出分类分析。 ;主要区县：嘉定、宝山???松江、奉贤、崇明、青浦 区域特点：中环以外区域为主，当前上海商品房市场热点区域； 上海城市重点规划建设卫星城镇周围； 嘉定、宝山、松江为主要项目集聚区，其中嘉定、宝山成交量较大； 奉贤为代表郊县新兴市场，将成为未来又一个热点区域。 产品特征：酒店式公寓（商住类）产品为区域市场主流产品； 少许纯写字楼产品项目，且项目体量都不大。; 户均面积在50-100平方米区县市场特点 主要区县：浦东、闸北、杨浦、普陀、闵行、卢湾、南汇、黄埔 区域特点：市中心区域为主； 产品特征：相对丰富，纯写字楼和商住产品体量相当； 户均面积在200平方米以上区县市场特点 主要区县：徐汇、长宁、虹口、静安 区域特点：市中心区域； 徐汇、长宁区是以个别大致量项目表现为主，成交方式为整购为主； 虹口区主要集中在北外滩和四川北路板块，产品相对丰富； 产品特征：主要为纯办公类产品，部分区域少许商住类项目；;当前上海办公类产品市场特点; 经过调研分析，我们初步了解到，当前上海酒店式公寓项目标集中推盘和连续热销主要原因有以下几方面： 受益于当前楼市调控“限购”政策收紧； 酒店式公寓项目面积小、总价低、宜商宜居，不但成为当前投资者青睐 避险产品，也成为开发商快速回笼资金一个好选择； 部分项目标热销受益于这些项目所处地段优越性和项目标稀缺性。;经典酒店式公寓产品项目推荐;推荐1：绿地公园广场 ;推荐1：绿地公园广场 ;在单套户型中，南向户型面积控制在55-60平方米，户型特点为进深较长；北向户型控制在43平方米左右，户型较为方正。;产品解析——SOHO产品;产品解析——SOHO产品; 本项目首期12月上市，为1.7万平方米SOHO产品（2号楼），开盘几日已基本售罄，并在一个月内完成签约85%以上，成交均价为14686元/平方米。二期于年4月上市，为近3万平方米SOHO产品（3号楼和5号楼），截止当前已基本售罄，完成签约80%以上，成交均价为14787元/平方米。;推荐2：绿地北郊商业广场 ;产品解析——loft商住产品+商业;产品解析——loft商住产品+商业;产品解析——loft商住产品+商业;推荐2：绿地北郊商业广场 ;推荐3：龙湖.郦城MOCO国际 ;推荐3：龙湖.郦城MOCO国际 ;4米大开间;销售情况;分析;推荐4：领创国际大厦 ;推荐4：领创国际大厦 ;【其它户型示意图】; 本项目整体正式上市为7月，共计约0平方米，其中酒