(营销策划)策划思路.pdfVIP

Xxxx项目策划报告 2004年，小户型风云突起，A、B、C、D 四个 楼盘相继推出 （A、B定位为超小户型精品住宅，目 标客户群瞄准了城市白领阶层；C、D定位于商住公 寓，目标客户群为成长型企业与城市白领。四个楼盘 客群不同、但已形成竞争之势），本案要想脱颖而出， 不但要借助独有的地段优势，更要在细致分析竞争形 势、客群心理的基础上找准细分市场，做出特有定位， 本策划书将围绕这个核心展开。 策划是金、推广为先 - 1 - 一、市场分析 2004 年上半年，x 市商品房成交 6883 件，同比增长 71.81%；成交面积93.68万平方米，同比增长77.65%；成 交金额达25.75亿元,同比增长110.72%。 商品房销售情况对比表 总体 住宅 件 面积 金额 均价 件 面积 金额 均价 时间 数 （万 （亿 （元/ 数 （万 （亿 （元/ （ 平方 元） 平方 （ 平方 元） 平方 件） 米） 米） 件） 米） 米） 2004 年 68 93.68 25.7 2749 669 89.69 23.3 2608 上半 83 5 0 9 年 2003 年 39 52.73 12.2 2317 379 48.26 10.5 2188 上半 06 2 2 6 年 同比 71. 110. 76. 121. 增长 81 77.65 72 18.64 42 85.84 49 19.19 （％） 2004年相对于2003年出现如此快速的增长，受拆迁及 人口因素影响较大，房产作为一种需求弹性较小的商品，出 现如此高的增幅，也从另一方面说明x市房产市场存在巨大 的潜力。 2004年上半年价格走势 2004 年上半年，商品住宅均价达到 2527 元/平方米， 策划是金、推广为先 - 2 - 甚至在五月份一度上升到2801元/平方米的高价，这从一个 侧面反映出x市的住房供应远没有达到要求，在居民消费水 平缓增长的情况下，房价在如此高位运行，表明当前房市供 求略有失衡，这也是x 市经济适用房（x 首批经济适用房位 于X 区域，总建面100万平方米）推出的原因之一。 x 房地产今年价格上另一个比较鲜明的特点是西部房产 价格逐步向东部、南部靠拢、拉近，X路附近区域已达到3800 元/平米；而另一方面，在二手房交易中，整体成交价格、面 积也呈现出上升的趋势，进一步旁证了x市房地产市场需求 潜力巨大。 x市2004年上半年需求状况 1、成交住宅类型分析 2、成交住宅价位分析 策划是金、推广为 - 3 - 3、成交住宅面积分析 总体分析，x市房地产在2004年上半年突出特点如下： 1. 价格、成交量持续上升，市场潜力巨大； 2. 居民收入与现有项目价格差距较大，经济房需求旺盛； 3. 市区各区域价格逐步贴近； 4. 小高层较受欢迎； 5. 4000元/平米是区分楼盘档次的一个可参考标准； 6. 需求面积集中在130平米以下； 7. 高档、高