附件：中铁一局集团厦门建设工程有限公司物业管理实施细则.docx

—PAGE 1— 中铁一局集团厦门建设工程有限公司物业管理实施细则 1. 总则 1.1 为全面落实创建“幸福家园”相关要求，进一步提升物业管理和服务水平，改善职工办公居住生活环境，根据集团公司《中铁一局集团有限公司住宅区物业管理工作指导意见》等有关文件，结合公司工作实际情况，特制定本实施细则。 1.2 加强物业管理，对于构建和谐稳定的人居环境，提高职工幸福指数，增强企业凝聚力和向心力，具有十分重要的意义。 1.3 公司本部及各单位（项目部），要站在创建“幸福家园”、构建和谐企业的高度，以广大职工的满意度为出发点，以规范物业管理服务标准为切入点，全面改进物业服务模式，提升物业服务质量，切实解决好职工群众反映强烈的热点难点问题，努力营造安全、舒适、和谐的宜居环境。 2. 范围 2.1 本细则规定了办公楼、住宅区物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、仓储和搬运等内容及要求。?? 2.2 本细则适用于公司本部及各单位（项目部）办公楼、住宅区域内的物业管理服务活动。 2.3 各单位要按照“分级负责、责权统一、重心下移、服务为主、多方联动、业主参与”的原则，建立以公司为主导，各单位为主体，物业管理公司具体实施的管理机制，全面提升物业管理水平和服务质量。 3. 管理服务要求 3.1 物业管理服务机构的维护保养工作，应保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行。 3.2 物业管理服务机构应提供全天候的公共秩序维护服务和安全服务，确保维护区域内人员、财产和建筑物的安全。 3.3 物业管理服务机构应按时完成规定的环境保洁服务，应确保为业主提供整洁、卫生、安全、美观的环境。 3.4 物业管理服务机构应对区域内物业管理范围内的绿地和室内绿化进行养护服务，保持整体的景观效果。 3.5 物业管理服务机构应建立与属地政府、社区、街道办的沟通联系机制，定期、不定期共同研究解决物业管理中出现的实际问题，要加强与业主之间的交流互动，营造良好氛围。 3.6 物业管理服务机构应对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客、物业管理企业和有关部门，并采取相应措施。 4.房屋、设施设备运行与维护服务 4.1 房屋维护管理 4.1.1 房屋维修养护 要紧抓国资委推进中央企业棚户区改造的有利机遇，及时了解属地政府颁布的棚改政策规定和城市整体规划，做好可行性论证分析，争取优惠政策和改造立项，持续改善职工居住条件。 要建立健全房屋档案资料，检查、督促各部室人员正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录应齐全。 对需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和房屋专项维修资金使用计划，向房屋产权人（单位）提出报告与建议，并组织维修。 4.1.1 巡检 每年应定期对房屋共用部位、共用设施设备等进行依次全面检查。建立巡检记录，发现问题及时向房屋产权人（单位）报告，根据房屋产权人（单位）的委托，安排专项修理。遇紧急情况时，宜采取必要的紧急处理措施。 4.2 设施设备运行与维护服务 4.2.1 应急供电系统 按规定的周期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好；定期启动及维护备用发电机（组），确保随时应急启用；定期对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维护，使其处于有效待命状态。 4.2.2 网络通讯设备 按要求做到网络配线架排线整齐，标签完好，数据齐全；光纤配架排线整齐，标签完好，数据齐全；插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁。 4.2.3 监控系统 要确保监控系统摄像机安装牢固、工作正常；画面分割器、录入设备、监视器运行正常、图像清晰、色彩良好；监控的录入资料应至少保持50天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准。 4.2.4 周界报警系统 要保持周界报警系统设备正常、整洁；红外探头设备安装牢固、线路无损。 4.2.5 门禁系统 确保门禁读卡机指示灯完好、工作正常；电子门锁、工作服务器工作正常；遇到故障时应及时联系排查处理。 4.2.6 消防报警与灭火系统 定期对各项消防设备按规定进行检查，保证设施齐全、功能运行正常；并定期进行实效模拟试验，至少每三年对火灾探测器进行一次清洗，及时更换失效的器件。 要有计划的对老旧房屋的电路进行改造，预防因电线老化或超负荷运载运发火灾。 每年应进行一次消防联动活动，检测各类消防系统各类运行参数和状况并作记录；操作启动部件，手动火灾报警按钮应当能输出火灾报警信号，报警按钮应当有动作显示；确保能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，