X年张家口小白山全案策划.pptVIP

定位分析?产品?去弊 4. 地块高低差大的问题 地块高差大本不是什么劣势，但我们的地块又恰恰是南高北低，高低差有十几米，如此大的高低差对住宅的采光会严重影响，如在现有情况下达到国家标准就要浪费大量的面积。 我们应该在尽量节约成本的前提下，在地块内部把高处土方填到低处，让小区整体呈缓坡状，结合我们前面的产品布局设计，相信这样是最好的解决办法。 北京东方鑫业房产经纪公司 第九十三页，共一百三十七页。 定位分析?气质 远离城市的喧嚣，体会身临其境的自然之美。 让每一个业主的生活更接近一些绿色，更接近梦中的那个地方，让生活返璞归真。 北京东方鑫业房产经纪公司 第九十四页，共一百三十七页。 定位分析?气质 气质关键字 纯绿色,唯美,自然风华 学府,年轻,明日之星 360°情景生活景观区域 返璞归真的悠然生活 藏在树荫下的家 北京东方鑫业房产经纪公司 第九十五页，共一百三十七页。 定位分析?与项目核心价值相符的案名 涵景·佳境 “涵景·佳境”的案名从字义上理解，“涵”有包容、涵养的意思，能点出本项目海纳百川、优雅格致且亲人文的性的项目特质。 “景”从字面上可联想到绿色、生态、郁郁葱葱，包含景色的美好景观。 “佳境”是散布的较远的意境，彰显出闲雅，温情的格调。 北京东方鑫业房产经纪公司 第九十六页，共一百三十七页。 规划建议?100亩（一期） 项目规模：约100亩 用地性质：住宅、商业 技术经济指标： 容积率：≈1.5 总建筑面积：≥112723平方米 绿化率：≥40％ 建筑层数：≤6.5 北京东方鑫业房产经纪公司 第六十一页，共一百三十七页。 规划建议?100亩（一期） 规划依据： 本项目建设用地规划条件通知书 张家口市总体规划 国家有关的规划设计规范及省、市有关规划设计规定 产品类型： 居住区住宅为多层（高度不宜超过6.5层）为主，在满足日照、标杆示范性环境景观要求的前提下，居住区建筑容积率达到1.5以上的要求。 商业区以沿平门路商业为主，辅以少量为区内配套的社区邻里商业，社区邻里商业面积控制在1500平米左右。 商业区内商业建筑以不超过二层为宜，商业区内的容积率可根据实际情况确定。 居住区内需配建幼儿园一所，面积约1500平米。幼儿园的位置须考虑面向城市开放而不影响小区。 社区会所面积约2000平米。 北京东方鑫业房产经纪公司 第六十二页，共一百三十七页。 规划建议?100亩（一期） 建议类型及分布百分比： 小高层（数量控制在20%以下） 多层（占总量的70%左右） 花园洋房（占10%左右） 让每一个人都拥有一个 完美的居住梦想….. 北京东方鑫业房产经纪公司 第六十三页，共一百三十七页。 绿树青山，鸟语花香，让每一个家，都居住在自然里，让每一个人，一出门就能呼吸到清新的空气，拥有舒畅的心情，每一个孩子都会有一个美丽的童年。 北京东方鑫业房产经纪公司 第六十四页，共一百三十七页。 地形地脉及SWOT分析 1 市场分析 2 规划建议 3 定位分析 4 开发分期 5 发售策略 6 财务分析 7 北京东方鑫业房产经纪公司 第六十五页，共一百三十七页。 定位分析 我们根据张家口的本土情况，根据我们的经验，参照我们地块的特点，我们来讨论怎样的产品才能适应本地市场，怎样的价格才能使本地块显现出优势，哪些客户群才是我们的目标客户。 产品 价格 客户群 北京东方鑫业房产经纪公司 第六十六页，共一百三十七页。 定位分析?产品 产品的好坏直接影响了客户的购买，我们来定位产品，要参考张家口市民的习惯，并且根据自身地块特点来对产品进行定位。 张家口市场产品特点总结 张家口房地产项目户型设计多以两房、三房为主，热销的面积主要以85～130㎡为主，主力户型为两、三房，在面积的配比方面120㎡建筑面积以下占据了整个项目的70%～80%，顶楼复式结构去化速度较慢，顶楼单价通常比一楼的低；一层住宅通常架高50CM左右； 户型结构主以板式结构为主，少量为塔式结构，但销售情况惨淡。全明设计，结构方正，布局紧凑，浪费空间少，但整体户型设计较为单一，缺乏创新，如入户花园、景观退台、阳光房、八角餐厅、错层、等新颖设计在张家口属罕见； 建筑形态多以多层不带电梯为主，多层房屋的结构多以砖混结构为主，小高层在未来一年中将成为主流业态并且竞争激烈。 整体缺乏真正的“类别墅”的情景洋房或花园洋房等高端产品 北京东方鑫业房产经纪公司 第六十七页，共一百三十七页。 定位分析?产品 离市区较远 地块南高北低 景观优势明显 1.印象中的远离市区，首期产品的售价过高会带来很大的销售抗性。所以我们产品开发就要注意要控制成本。同时在价格上采取低开高走的原则，促进销售，渐渐树立开发商在市民心中的良好口碑(价格) 2.地块南