南昌楼市地产白皮书策划分析报告.pptVIP

南昌鼎力营销策划有限公司 地王的背后 回顾2005年至今南昌各类地王的情况，人们不难发现，从2005年12月原洪都钢铁厂用地每亩205万元正式拍卖开始，直到今年3月红角洲某地块以2608万元/亩成交，近8年来南昌地王的单价涨幅高逾十倍。除近两年仍在建设的和2007年被收回的站前路的地王外，其余各地王从拍地开始，都经历了从动工、销售及至楼盘逐渐成熟的发展过程。江西众森集团战略总经理孙飞行认为，近年来南昌各类单价地王、总价地王有一个共同特点，即均为核心地段的优势地块。由于市场经济条件下价值决定价格，所以上述地王的存在具有一定的市场合理性。 上述事实也证明，开发商对地王项目的投入、品牌价值、产品先进性均高于普通项目，地王项目的市场感召力、影响力则远高于普通项目，使其易形成区域的重要核心高尚居住区，能带动周边生活品质的提升。但是，南昌的商品住房均价，也正是在历年的地王频出中，每平方米从2004年的2611元跃升到了2012年的7880元！ 点评：从生地—半生地—熟地到旺地，土地价格逐步走高，地王往往出现在旺地与熟地之上，这是无法否定的规律。而天价地块的出现，一般又与某区域交通、商业等城市配套的独到优势紧密相连；但是土地供应的相对不足，则是地价畸形走高的根本原因。近十年来的房地产市场，由此形成了一个奇怪的市场悖论：“高房价”人人喊打，“高地价却无人制约在众多高价楼盘的组成要素中，仅高地价这一项就占据了房价成本的50%以上。 市场常识同时告诉人们，新地王一出，必然会改变社会与民众对周边房价的心理预期，必然会引发周边房产项目的涨价。因此，要有效抑制高房价，必先抑制高地价，必先抑制天价地王的频繁出现！就此，地方政府可以有所作为。 第三十页，共七十九页。 南昌鼎力营销策划有限公司 第二章：房价篇 第三十一页，共七十九页。 南昌鼎力营销策划有限公司 序 从2013年全年，南昌共统计了132个南昌在售热门楼盘，其中共有105家楼盘的报价均在上涨，105个上涨楼盘中平均涨幅1278.5元/㎡。涨幅位居首位的是南昌红谷滩的新地阿尔法国际社区，从年初的高层均价14000元/㎡，到年末的复式楼在售均价20000元/㎡，涨幅在6000元/㎡。 [详细] 第三十二页，共七十九页。 南昌鼎力营销策划有限公司 “昌六条”未发威南昌房价已“打颤” 年内或“涨停” “昌六条”还未发威，南昌房价已在“打颤”。近日，中国指数研究院最新发布的《2013年11月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，南昌11月房价出现今年“首降”，环比下降0.77%。但目前南昌房产的样本均价仍然达到9817元/平方米，价格的小幅下降依然改变不了南昌高房价的局面。 11月连续两周新房销量大跌 南昌房价出现今年以来的首次降温，业内人士分析认为，11月南昌确实曾连续两周出现新房销售低谷。其中，11月4日至10日，当周新房销量环比下降5成，新房住宅销量更是出现62.98%的巨幅下降。当周没有一套新房住宅取得预售许可，直接影响了后面一周的新房销售。11月因此出现连续两周的新房销量大跌，房价上涨也有放缓的趋势。 房价涨幅较快项目暂不核发预售许可证 就在南昌楼市又陷入扑朔迷离之际，11月25日“昌六条”正式出台。其中规定：“二套房首付比例将进一步上涨”、“外地人购房条件将由缴纳社保一年调整为2年”、“对房价涨幅较快和不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证并暂停其网上签约”。业内人士分析，临近年底，大批房源入市，“昌六条”此时出台，释放了调控信号，也说明政府要抑制房价涨幅的决心。 “昌六条”主要抑制了改善性购房以及外地人购房，短时间内抑制了一部分需求，对房价也会起到一定的抑制作用。但对于二套房首付比例的上涨幅度还未作出明确规定，因此大多数购房者还在观望当中。 政策影响将进一步凸显年内均价或不会再涨 尽管12月楼市信息显示，将有大批新房源入市，但“昌六条”中“对房价涨幅较快和不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证并暂停其网上签约”的规定将直接影响12月的实际开盘数量。 届时，随着入市房源的减少和政策的深入影响，再加上未来关于二套房首付比例的具体规定出炉，南昌楼市受到的调控影响将更加明显。以目前的形势来看，年底南昌的房产均价再次上涨的可能性极小。 第三十三页，共七十九页。 南昌鼎力营销策划有限公司 南昌市上月房价下跌0.77% 为今年首降 南昌房价今年以来一直保持强劲的涨势，尤其在10月份，曾以环比上涨3.36%的涨幅高居全国百城当月房价涨幅第二名。但根据中国指数研究院最新发布的《2013年11月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，南昌上月房价出现今年“首降”，环比下降0.77%。业内人士分析，上月25日“昌六条”的出台以及年底南昌大部分银行停贷缓贷对南昌房价起到短暂的抑制作用，而