工程管理教案-开发程序.docVIP

房地产开发程序 教学目的 学习内容： 了解房地产开发的含义、性质与分类； 掌握房地产开发的程序； 熟悉投资机会选择与决策分析； 掌握土地使用权获取两大途径； 掌握招标方式、招标程序； 掌握质量控制、进度管理、成本控制、竣工验收的内容； 掌握选择物业销售形式； 熟悉制定租售方案与制定宣传与广告策略。 重点、难点 重点：房地产开发的程序；土地使用权获取两大途径；招标方式、招标程序；质量控制、进度管理、成本控制、竣工验收内容；选择物业销售形式。 （重点程度分为五级:☆,☆☆,☆☆☆,☆☆☆☆,☆☆☆☆☆) 难点：土地使用权获取两大途径；招标程序；质量控制、进度管理、成本控制、合同管理、安全管理、竣工验收的内容； 总课时数 4课时 4.1 房地产开发概述 授课时数 0.5 课时 教学手段 多媒体、板书 教学内容 4.1.1房地产开发的含义 一、房地产开发的含义 通过对土地、建筑材料、劳动力、资金和专业人员经验等多种资源组合使用而为人类提供工作、生活空间的一种活动。 二、房地产开发的性质（☆） 三、房地产开发分类 按开发区域的性质划分：新区开发旧区再开发 按开发区域的性质划分： 新区开发 旧区再开发 按开发的规模划分： 单项开发 成片开发 按开发的对象划分： 土地开发 房屋开发 综合开发 了解房地产开发的含义。 熟悉房地产开发的性质。 熟悉房地产开发的分类。 教学内容 4.1.2房地产开发的主要程序 一、房地产开发的八大步骤（☆☆） 投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、项目立项、获取土地使用权、规划设计与方案报批、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。 二、房地产开发的四大阶段（☆☆☆） 掌握房地产开发的四大阶段和八大步骤。 4.2 投资机会选择与决策分析 授课时数 0.5 课时 教学手段 多媒体、板书 教学内容 4.2.1投资机会选择 一、投资机会寻找 二、投资机会筛选 4.2.2决策分析 一、市场分析 二、项目财务评价 熟悉投资机会选择的两项内容。 熟悉决策分析的两项内容。 4.3 前期工作 授课时数 1.5 课时 教学手段 多媒体、板书 教学内容 4.3.1项目立项 4.3.2 土地使用权的获得 一、土地使用权出让 1．含义 土地使用权出让是指：国家将国有土地使用权，在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2.出让方式 招标、协议、拍卖、挂牌 3．出让方式的要求 二、土地使用权划拨 1．含义 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 2.划拨范围（☆☆☆） 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 法律、行政法规规定的其他用地 三、原有划拨土地上存量房地产土地使用权 四、与当前土地使用权拥有者合作 4.3.3确定规划设计方案并获得规划许可 办理开发项目的选址定点审批 取得“建设用地规划许可证” 办理规划设计条件、规划方案及初步设计审批 取得“建筑工程规划许可证” 4.3.4 建筑工程招标 招标方式（☆☆☆） 1.公开招标 （1）含义 招标人以招标公告的方式邀请不特定法人或其他组织投标。 （2）适用范围（☆☆☆） 适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。 （3）特点（☆☆☆） 投标人较多，资格审查、评标的工作量较大，所需招标时间长、费用高。 2.邀请招标 （1）含义 邀请招标，指招标人以招标邀请书的方式邀请特定的法人或其他组织投标。 （2）适用范围（☆☆☆） 适用于工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专用技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。 （3）特点（☆☆☆） 公开招标的结果未产生出中标单位，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。 招标程序（☆☆） 申请招标 获得土地使用权； 领取了建设用地规划许可证 领取了建设工程规划许可证 完成了拆迁安置 施工现场具备“三通一平”或“七通一平” 施工图纸齐备 资金和主要材料已经落实 编制招标文件 编制招标工程标底 开发商必须把工程标底送当地合同预算审查机关确认，密封后再经当地招标管理办公室核准方能生效。 发布招标公告或邀请投标函 投标人资格审查 企业注册证和资质等级 财务状况 施工经验和过去履约情况 技术力量简况 设备情况 招标工程交底及答疑 开标、评标和决标 邀请招标人、项目建设相关部门代表出席 有投标人代表检查投标文件密封情况 当中拆封，宣读投标人名称、价格、投标文件等 开标后，任何投标人不得更改标书 如果全部投标人报价都超出标底过多，经复核标底无误，开发商可宣布本次投标无效 4.3.5 开工申请与审批 申领施工许可证的条