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政策组合拳下，市场无需悲观！ ——楼市纾困政策及对市场的影响 今年以来，受到国内经济压力、国际局势不稳，及疫情多发等不利因素叠加影响，楼市面临了前所未有的重挫。中央层面不断发声，刺激住房消费，并指出通过金融、住房、财税等多角度支持房地产业健康稳定发展。本报告将对今年以来各地楼市纾困政策进行梳理、总结，并通过其市场反馈，尝试挖掘其今后出台政策的可能性。 一、楼市纾困政策概览 1、5 月以后中央发声更为明确和具象化，至各地楼市松绑政策陡增 58 安居客房产研究院统计显示，截止 5 月 31 日，今年各地共发布政策频次 近 300 次， 并呈现逐月陡增趋势，尤其 5 月达 147 次，是 4 月的 2.4 倍。 58 安居客房产研究院分析师许之静认为，今年以来宏观政策主要分三个阶段： 第一阶段为去年底至 3 月“两会”之前，针对楼市的论调依旧是强调“房住不炒”，以保民生、保稳定为目标，并指出货币政策要灵活适度，主要从缓解房企融资端开出一道口子。 第二阶段为“两会”至 4 月 29 日中央政治局会议前，在关于房地产行业的问题上，提出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，“积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，并且针对需求端释放了今年不会扩大房产税试点的重磅信息，给到了金融市场、房地产市场积极信号，也让房企重拾信心。 第三阶段为 4 月 29 日中央政治局会议至今，指向性则从供给端覆盖至需求端，对此前各地出台的各种购房补贴及信贷优惠政策给与了支持，并指出要继续完善各地政策，且将“刚性”和“改善性”住房需求区分开来提出，有助于精准实施差别化信贷政策，更好地实施“因城施策”。随后，央行、银保监会、证监 会，及深交所的发声，使得 5 月以后的金融政策风向更为明确，包括 5 月份的降 息、对首套房贷利率下限的调整等，都是对 4 月 29 日中央政治局会议思想统一 下的政策落实和继续细化、优化。这也是导致 5 月份各地更为密集地出台松绑政策的原因。 省市地方层面楼市松绑政策出台频率 2、三四线城市库存压顶，刺激楼市消费刻不容缓 58 安居客房产研究院统计显示，截止 5 月 31 日，今年出台的楼市松绑政策 已经涉及 183 个省市地方，三四线城市占到 7 成以上。 发布城市松绑政策各等级城市占比 58 安居客房产研究院分析师许之静认为，一方面是由于三四线城市本身在城市数量上就占比较高，另一方面也的确是此类城市产业能级较低，人口外流的情况下当地的楼市的支撑力量主要是本地客，因此，在市场不景气的情况下抗跌性较差，也最容易形成波动。 58 安居客房产研究院数据显示，去年四季度以来，各等级城市商品住宅存 销比逐步上升，其中三四线城市上升速度最快，今年 4 月，其存销比已达 22 个 月，而二线和一线城市则分别是 16 个月和 11 月。按照我们以往的经验，存销比 在 8-15 个月为合理去化周期，显然，三四线城市明显超过了这个合理范围值，面临巨大的库存压力。 各等级城市商品住宅存销比 因此，去年底至今大批量的城市开始降低落户门槛，甚至实现零门槛落户，释放这类“红利”的则以三四线城市首当其中，原因就在于本地需求根本无法支 撑当地楼市容量，市场要盘活仍需要“人才”的引入。然而，决定人口集聚的关键是区域经济规模及与其他地区的人均收入差距，即人随产业走、人往高处走。因此，58 安居客房产研究院分析师许之静认为，要留住人才绝不仅仅是降低落户门槛，给与购房优惠这么简单。 3、政策类型丰富，信贷优惠和公积金支持占主流 从今年以来各城市发布的楼市纾困政策来看，主要可以区分为供给端和需求端两类。 由于 4 月 29 日中央政治局会议上明确提出优化预售资金监管，同时，今年首轮土拍反应出的现象依旧是各地分化明显，流拍地块频现，央企国企托底明显。因此，各地除了从信贷融资上对房企纾困，5 月以后，土拍监管和预售资金监管的优化成了两大重要内容。 土拍监管优化包含土地保证金比例的降低，土地款付款方式的优化，且从土地供应的源头上进行调整，如供应总量、供应结构、供地节奏优化，个别地方还出台了根据住房库存量来调节供地供应，如湖南省对商品住房去化周期超 24 个月市县暂停新商品房土地审批，充分从房地产生态链的角度防止库存积压的现象出现。另外，预售资金监管优化更是把房企从去年过紧的预售监管模式中解脱出来，对于信用度高的房企或者绿色建筑等都可以获得宽松的监管环境。 楼市松绑政策类型概览 各类政策涉及城市占比 从需求端的松绑政策来看，则更为丰富，涉及公积金支持类、放松限购、限贷、限售、限价、商业银行信贷、购房补贴等。 其中，商业信贷和公积金自持两类松绑政策涉及的城市最多，均占到 50%以上。从个人住房贷款利率来看，绝大多数城市 2017 年底之后首套房的贷款利率明显高于基准利