长三角一体化城市群住宅市场客群特征.docx

目 录 一、 内容提要 3 1、 本文主要观点 3 2、 对房企和销售团队的建议 3 二、 居民购买力 4 1、 居民房价收入比 4 2、 城市购买效率 5 三、 客源流动特点 6 1、 各城市市本级外地客源量占比 6 2、 各城市外地客源特征 7 四、 客户购房偏好 8 1、 各城市关注热度 8 2、 客户购房总价段偏好 9 2022 年在新冠疫情、经济波动和行业调控等多重因素影响下，1-5 月全国商品住宅 销售面积 42903 万方，同比下降 28.1，销售额 48337 亿元，同比下降 34.5，长三角住宅市场交易规模同样受到巨大冲击。在房地产市场新周期下，房地产开发商、住宅购房消费者都对市场态度发生巨大变化，因此我们将长三角 41 城市客群特点进行梳理，方便有效把握市场发展方向。 一、 内容提要： 1、 本文主要观点： 2、 对房企和销售团队的建议： 二、 居民购买力：较多城市房价收入比会随经济规模增长 而增大，城市购买效率直接受到住宅供应量、外来客源进入、城市化进程速度影响较大。 1、 居民房价收入比 整体看来城市经济水平越高，房价收入比越高，上海＞江苏=浙江＞安徽。 我们将 2021 年商品住宅新房的价格同人均可支配收入做对比，从各省份来看，上海＞江苏=浙江＞安徽，上海房价收入比均值为 0.70，江苏为 0.30，浙江为 0.30，安徽为 0.26。整体看来城市经济水平越高，房价收入比越高，居民购房压力相对更大。2021年长三角GDP 超过万亿元的城市有 8 个，分别是上海、苏州、杭州、南京、宁波、无锡、合肥和南通，其房价收入比全部大于 0.29，在 41 城中排在前 19 位。 2021 年 41 城市的房价收入比均值为 0.30，GDP 均值为 6751 亿元，我们以平均值为划分线，可以看出： 经济和房价收入比双高的有 10 城，主要有上海、杭州、南京等； 经济水平较高，但房价收入较低的有 2 城，为宁波和无锡； 经济和房价收入比双低有 21 城，主要分布在安徽，有池州、淮南、宣城等； 经济水平较低，但房价收入较高的有 8 城，丽水、衢州、宿州等。 2021 年长三角 41 城经济水平与居民房价收入比 *备注：1、数据来源各城市统计公报、58 安居客房产研究院；2、房价收入比=2021 年全市商品住宅新房均价/2021 年全市人均可支配收入。 2、 城市购买效率 购买效率由高到低分别是江苏＞安徽＞浙江＞上海，主要受到住宅供应量、外来客源进入、城市化进程速度影响。 我们将商品住宅成交量同常住人口做对比来衡量城市购买效率，从各省份来看，购买效率由高到低分别是江苏＞安徽＞浙江＞上海，江苏购买效率为 1.51，浙江为 1.30，安徽为 1.44，上海为 0.55。 上海购买效率较低主要因新房供应量极少，二手住宅市场交易体量远高于新房。江苏省购买效率高于 1.5 的为南通、淮安、无锡、镇江、徐州和苏州。以上 5 个城 市中除淮安外，其余 4 城 2017-2020 年房价复合增长率超过 10，房价涨幅较大，且土地供应量充足，带动较大的交易量。 浙江省购买效率高于 1.5 的湖州、嘉兴、绍兴和宁波。湖州和嘉兴因上海和杭州外来客户占比较多带动，绍兴和宁波因经济发展水平较高，居民购买力较强，带动较高市场规模。 安徽省购买效率高于 1.5 的城市为滁州、蚌埠、铜陵、宣城和马鞍山，经济水平整体排在省内中位。其中滁州和马鞍山都为南京都市圈城市，南京外来客户大量涌入；蚌埠下辖县城人口和教育资源较为丰富，全市住宅价差较小且价格较低，居民消费习惯喜好面积较大的户型，整体交易量较大。 2021年长三角41城购买效率 2.50 2.34 2.34 2.43 2.28 2.10 0.92 0.92 1.01 1.06 1.13 1.22 1.23 1.26 1.27 1.34 1.39 1.51 1.59 1.68 1.70 1.53 1.70 1.87 1.19 1.20 1.24 1.36 1.43 1.46 1.48 1.51 1.51 1.70 1.73 1.76 0. 0.74 0.86 0.95 0.96 1.02 1.14 1.24 0. 0.55 上海南通淮安 无锡 镇江 徐州 苏州 扬州 常州 宿迁 泰州 盐城 连云港南京 上海 南通淮安 无锡 镇江 徐州 苏州 扬州 常州 宿迁 泰州 盐城 连云港南京 湖州嘉兴绍兴宁波舟山杭州温州台州丽水衢州金华 滁州蚌埠 铜陵 宣城 芜湖 马鞍山六安 宿州 合肥 黄山 亳州 阜阳 池州 淮南 淮北 安庆 2018-2020年年均成交量(万方) / 7普常住人口（万人） *备注：1、数据来源各城市统计年鉴和统计公报、第七次人口普