会计实务：土地增值税清算应避免两个误区.docxVIP

土地增值税清算应避免两个误区 企业符合土地增值税可清算条件的房地产开发项目已完成清算，但仍有部分尾盘 需要出售，对此税务机关应加强后续管理。但在税收实践中，部分税务部门和税 务人员对完成清算后的房地产开发项目尾盘销售土地增值税管理，较易存在操作 上的两大误区。 误区之一：按照预征率申报。即：当期销售收入×预征率＝当期应纳土地增值税。 误区之二：按照项目清算的实际税负率进行申报。即： (已清算项目应纳土地增值 税税额÷已清算项目销售收入)×当期销售收入＝当期应纳土地增值税。 案例 某房地产开发有限公司于 2010 年 6 月成立，从事房地产开发、经营、销售和租赁 等业务。该公司开发某项目建设周期为 2011 年~2013 年，项目总可售建筑面积 10000 平方米，其中普通住宅 7000 平方米，占 70%；店铺 3000 平方米，占 30%。 2015 年 6 月企业已销售建筑面积 8500 平方米，其中普通住宅售出面积 6800 平方 米， 店铺售出面积 1700 平方米。 该项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售 建筑面积的比例为 85%，符合可要求土地增值税清算条件。在收到主管税务机关 清算通知后，企业按要求对项目土地增值税作自行清算，并形成清算报告及相关 清算资料上报主管税务机关。 案情 (一)清算审核情况 税务机关经过审核确认， 至清算时， 该项目普通住房的销售均价 3500 元/平方米、 售出面积 6800 平方米；店铺销售均价 6176.47 元/平方米、售出面积 1700 平方米； 取得销售总收入 3430 万元(普通住房 2380 万元、店铺 1050 万元)；含税费的扣 除项目总金额为 3500 万元[普通住宅分摊金 2450 万元(3500×70%)、店铺分摊 1050 万元(3500×30%) ]。应纳土地增值税为 152.25 万元，其中：普通住宅增 值额为 0 元[0.35×6800－(2450×6800÷7000) ]，即无增值额；店铺 455 万元 [0.617647×1700－ (1050×1700÷3000) ]，增值率为 76.47% (455÷595×100%)， 应纳土地增值税为 152.25 万元(455×40%－595×5%)。 (二)后续销售土地增值税管理情况 2015 年 11 月，该项目在土地增值税已清算后，发生了剩余“未售商品房”再销 售业务，共售出面积 600 平方米(其中，普通住宅 100 平方米，均价 5100 元/平 方米；店铺500 平方米，均价 8000 元/平方米)，依据《国家税务总局关于房地产 开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 (国税发〔2006〕187 号)第八条 规定，单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面 积；当期应纳土地增值税税额＝当期增值额×相对应的适用税率。经核算，该项 目单位建筑面积成本费用为 0.35 万元 (3500÷10000)，后续销售土地增值税计算 如下： 1.当期普通住房增值额＝(100×5100)－(100×3500)＝160000 (元) 增值率＝160000÷350000×100%＝45.7% (因 20%＜45.7%＜50%，故不能享受免税 优惠政策，适用 30%的税率) 当期普通住房土地增值税应纳税额＝160000×30%＝48000 (元) 2.当期店铺增值额＝(500×8000)－(500×3500)＝2250000 (元) 增值率＝2250000÷1750000×100%＝128.6% (因 100%＜128.6%＜200%，适用 50%、 速算扣除 15%的税率) 土地增值税应纳税额＝2250000×50%－1750000×15%＝862500 (元) 追缴企业后续销售土地增值税＝862500＋48000＝910500 (元) 分析 本案中，受多种因素影响，企业尾盘实际的税负率通常与之前阶段并不相同，套 用已清算项目税负率计算尾盘的土地增值税，会造成税款多缴或少缴(房价上涨 期造成少缴)的问题。对此，要依据国税发〔2006〕187 号文件有关尾盘转让收 入的土地增值税处理办法进行管理，即：在土地增值税清算时未转让的房地产， 清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项 目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。计算公式是： 单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 扣除项目金额＝(清算时的扣除项目总额÷清算时总建筑面积)×当期销售或转 让建筑面积 这里尤其要注意，“清算的总建筑面积”应指“可售总面积”，否则不可售部分 的成本费用将无处分摊。 建议 一是建立项目清算档案。档案内容应包括：对清算工作经验教训