地产2022年中期策略报告：踞炉炭上，立足当下.docxVIP

01—— 民生地产2022年中期策略报告* 01 —— 民生地产2022年中期策略报告 * 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 踞 踞炉炭上，立足当下 202 2022年07月10日 * 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 摘要 政策|因城施策是本轮放松主题 因城施策力度由小到大可分为四种类型，从拓宽有资格购房潜在客户群，到 释放有多次购房能力者的改善性需求，再到为缺乏购房能力者加杠杆，最终 阶段是自行创造新的购房需求。能级越低的城市，越容易采用后两个阶段的 政策，也就是所谓“应出尽出”。 市场|经济压力下恢复速度缓慢 2022上半年，房地产市场销售情况延续了2021年四季度的下滑趋势。根据 克而瑞数据，重点30城4月和5月同比销售面积都出现了腰斩的情况，不少 企业反馈当前购房者在就业和疫情等压力下消费能力减弱。 土地|城投外成交额显著下降 2022年，除了合肥外的16个集中供地的核心城市城投以外的企业拿地金额 均出现了较为明显的下降，部分如南京下降幅度达89% ；全国范围来看， 1 月到6月的全国土地成交金额同比去年也均为负，给地方财政带来压力。 销售|Top100房企销售同比腰斩 2022年1-6月，不同排名门槛的企业整体销售均出现了不同幅度的下降。其 中Top100房企全口径销售金额同比合计下降了50.7% ；Top10房企的全口 径降幅最小为45.4% ；总体差异不大 资金|融资环境总体依然较严峻 从2022年上半年，民营企业公开融资渠道不畅，除了龙湖、旭辉、新城、 美的和碧桂园五家企业被官方支持境内发债，其余全国化民企均未实现突 破；国企背景的企业境内融资成本则进一步走低。 投资|企业收缩布局优中选更优 投资方面， 2022年第一批集中供地中，传统标杆企业投资占总金额比例未 有提升；其中国企和央企占比基本持平，全国化民企下降最显著，仅龙湖、 旭辉等少数民企还在参与土地市场竞争；而本土深耕的民企如滨江等在本轮 投资力度较大。 趋势|低基数+低预期=惊喜 在经济整体存在压力的背景下，房地产行业市场容量难维持，低预期或能带 来惊喜。 寻找不确定性中的确定性 需地产企业受认可的模式被明确后，企业才能判断行业总量并思考对应的差 异化发展方式和大战略。 风险提示： 1 )调控政策收紧风险；2 )预售模式变化风险；3 )房价大幅下 跌风险； 4 )土地价格上升风险； 5 )境外融资收紧风险； 6 )市场进一步下 行风险 * * 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 01 01 02 02 03 04 05 06 07 08 政策|因城施策是本轮放松主题 市场|经济压力下恢复速度缓慢 土地|城投外成交额显著下降 销售|Top100房企销售同比腰斩 资金|融资环境总体依然较严峻 投资|企业收缩布局优中选更优 趋势|低基数+低预期=惊喜 |寻找不 确定性中的确定性 风险提示 目 目 录 C O N T E N T S 2 2 * 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 3 01、政策|因城施策是本轮放 松主题 * * 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 01城市类型 01 城市类型 限购、落户、人才等放松 认房认贷调整、购房资格增加 降低首付比例 房票、棚改安置 政策|因城施策是本轮放松主题 因城施策力度由小到大可分为四种类型，从拓宽有资格购房潜在客户群，到释放有多次购房能力者的改善性需求，再到为缺乏购房 能力者加杠杆，最终阶段是自行创造新的购房需求。能级越低的城市，越容易采用后两个阶段的政策，也就是所谓“应出尽出”。 图表1 ：四类政策放松的城市分布 一线城市 北京、上海、广州、深圳 广州 / / 二线城市 大连、厦门、贵阳、武汉、青岛、杭州、 西安、郑州、福州、无锡、南京、银川、 宁波、成都、重庆、苏州、长沙、武汉等 济南、厦门、青岛、杭州、西安、 南京、宁波、成都、苏州、长沙、 武汉等 福州、成都、重庆等 郑州、宁波、温州 三四线城市 达州、宣城、中山、六安、宜昌、马鞍山、 怀化、孝感、九江、芜湖、桂林、台州、 淄博、威海、柳州、郴州、崇左、汕头、 安顺、丽水、九江、滋养、湖州、淮北、 烟台等 中山、唐山、遵义、秦皇岛、衢州、 宜昌、绍兴等 唐山、漳州、马鞍山、怀化、 孝感、蚌埠、梧州、安顺、鹰 潭、荆州、临沂、南平、绍兴 等 台州、绍兴、信阳、常熟、 溧水、宿迁、宜兴、金华、 海宁、张家港等 资料来源 ：泽铁咨询大宗商品俱乐部 ，民生证券研究院 * * 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 01