住宅价格策略和制定.pptx

住宅价格策略和价格制定;知识2 星球：地产营销全案;目录;知识20星16/球11/1：8;2016/11/18;2016/11/18 知识星球：地产营销全案;知识20星16/球11/1：8;目录;思考1：什么是定价？ 思考2：定价策略需要综合考虑哪些方面？ 思考3：常用的定价策略有哪些？;;;;常用定价策略;常用定价策略;折扣和折让定价策略 常用：A现金折扣——（一次性付款折扣和分期付款折扣）； B数量折扣——（团购优惠）； C职能折扣——（电商折扣、财务回款保证金）。 单一价格策略和差别定价策略 A单一定价策略——（部分楼层朝向、数量、购买对象） B差别定价策略——（不同单元、不同交易群体、不同用途、不同交易对象） C用户心理定价策略——（根据用户求廉、求吉心理） 尾数定价——（8982、8988元/㎡）、整数定价（798757，80万/套）、 习惯心态定价——（4F/14F/18F/顶层，一般定价较低）;很少有一个项目单一使用某种策略的，一般在项目全营 销周期内，不同节点不同产品都会组合使用，最终实现 营销目标——产品相互挤压、去化速度、利润、树立项 目形象……;目录;思考1：住宅定价有哪些方法？ 思考2：住宅定价一般有哪些步骤？ 思考2：你所在的项目是如何定价的？;I. 成本导向定价法;;2016/11/18;市场比较法;1、筛选可比楼盘; 项目权重 分配表;确定市场比价体系 比价体系六大影响因素权重确定;市场比较打分法说明;地段价值37%;;环境设计6%;开发品牌8%;物业管理8%;工程风险7%;比较打分体系汇总表;项目对比价格的确定;汇总比较打分体系得出比对价格;目录;价格表的制定过程;项目整体均价确定之后，下一步需要生成价格表，即确定各个户型，各个楼栋的均价，同时 通过计算将价格表制定出——实现“一房一价”（通常，先确定每套房的单价，后乘以面 积得出每套总价）。;基准价：结合项目的整体均价以及竞品价格卡位（最高最低）以及本项目客户 可接受的价格程度， 得 出基准价（即项目起价），一般每个户型会单独制定一个基准价，便于计算，基准价并非一成不变，后续 需根据最终实收价格进行调整。;知识40星球：地产营销全案;;知识20星16/球11/1：8;;楼栋价值排序 针对首次开盘的1#、2#??3#、4#、5#，进行价值排序： 1#：北侧临商业街，仅南侧有景观，南向距离2#约60米，价值最低， 3#：南侧东侧临街，仅北侧有将景观，价值排第四； 2#：南北双向景观，位于小区中心，北侧与1#楼间距约60米，南向与3#楼间距约50米，价值 排第三； 5#：位于小区中心，南北双景观，且北侧距离4#楼约75米，超大楼距，小高层，稀缺；排第 二； 4#：小区中心景观楼王，南向75米楼距，核心湖景，3米层高，排第一。;户型及楼栋价值排序——126户型 针对首次开盘的1#、2#、3#、4#、5#，进行每个户型的价值排序： 126户型：3#楼的4条腿 二单元01三单元01二单元02一单元02;户型及楼栋价值排序——141户型 针对首次开盘的1#、2#、3#、4#、5#，进行每个户型的价值排序： 141户型：1#、2#、5#（楼栋排序： 5#2#1#）共10条腿 5#二单元015#一单元022#二单元012#三单元012#一单元022#二单元021#二单 元011#三单元011#一单元021#二单元02;户型及楼栋价值排序——162户型 针对首次开盘的1#、2#、3#、4#、5#，进行每个户型的价值排序： 162户型：1#、2#、4#、5#,（楼栋排序：4#5#2#1#，4#楼王，5#小高层南北双景观，2# 南北双景观，1#楼南向景观，北向临近商业） 4#一单元014#二单元025#一单元01 5#二单元022#一单元012#三单元021#一单 元011#三单元02;户型及楼栋价值排序——164户型 针对首次开盘的1#、2#、3#、4#、5#，进行每个户型的价值排序： 164户型：3# 3#一单元013#三单元02;户型及楼栋价值排序——192户型 针对首次开盘的1#、2#、3#、4#、5#，进行每个户型的价值排序： 190户型：4# 二单元01一单元02;知识20星16/球11/1：8;知识20星16/球11/1：8;确定优惠方式和折扣率;价格表生成及注意事项——举例紫郡 反复调整，生成价格表;反复检查验证优化，生成最终的对外销售价格表 价格表验证检查： 所以面积； 所有公式： 所有链接； 所有房源房号； 通过总面积、总金额，正反两种推算检查； 顶层送阁楼露台，首层下跃，带小院等， 等特殊房源单独调价检查； 非标准层房源的单独调价检查； 单位与查丈报告不一致 1. 小心！价格表上的数字就是钱，一个小数点都不能差。;最终需要计算每个户型均价，每栋