房地产破产重整中法律尽职调查的资产尽调要点(上篇).docVIP

房地产破产重整中法律尽职调查的资产尽调要点（上篇） 　 破产重整房地产企业的资产梳理-已售住宅篇   　　因现行商品房预售制度，导致房地产企业在进入破产程序后会存在大量未履行完毕的商品房买卖合同。在法律尽职调查中，帮助预重整投资人确定该等商品房买卖合同的履行情况对于房地产破产企业（以下简称“破产企业”）资产、债务、债权的影响是一项重要工作。针对破产企业开发已售的房产，应根据以下步骤协助投资人确认破产企业的有效资产及投资策略。   　　一、确定商品房买卖合同下的房产是否属于破产财产   　　梳理商品房项下房产的权利归属，可以初步掌握破产企业的资产情况。具体而言，我们可根据未履行完毕的商品房销售合同是否合法有效、房产是否已办理过户进行分析：   　　1.  无效的商品房销售合同项下房产属于破产财产   　　实务中，开发商为了迅速回款，在未取得商品房预售许可证的前提下即销售房屋的情况并不罕见，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”。   　　在（2021）最高法民申1666号案中，最高法院认为，虽然买受人已向开发商支付全部购房款，但案涉楼盘未办理预售许可证，故商品房买卖合同无效，无效的商品房买卖合同自始没有法律效力